不動産便利コラム
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【不動産のご購入の流れについて その①】
不動産のご購入の流れついて
弊社HPにて「不動産ご購入の流れ」についてご紹介しているところではありますが、今後数回にわたって具体的な内容についてご説明していきたいと思います。今回は『住宅購入の資金計画の作成について』です。
住宅購入の資金計画について
住宅購入を検討する際に、資金計画を作成することは重要なポイントとなります。自分はいくら位の物件が買えるのかな?自己資金(頭金)はいくら位必要なのかな?住宅ローンはどのくらい借りることができるのかな?諸費用はどれ位かかるのかな?このような問題を解決し資金計画を作成しておけば、ぜひこれは!と言う物件が見つかりましたらチャンスを逃すことなく購入手続に進めることと思います。
住宅購入諸費用について
住宅を購入する場合、不動産広告などに記載されている価格の他に購入諸費用が必要となります。主な購入諸費用とは次の通りです。
・登記費用 ・仲介手数料・住宅 ローン諸費用・住宅ローン保証料・収入印紙代 ・火災保険料・精算金(固定資産税など)
また、その他諸費用として引越し費用やエアコン、カーテンレール、カーテン、照明器具、家電、家具などの購入費用が加わります。
このように、住宅購入には住宅価格+購入諸費用を用意する必要があります。
自己資金を把握しましょう
住宅購入にあたり、すべて自己資金にて購入するという方はごく少数で、ほとんどの方が住宅ローンを利用することと思います。
つまり、住宅価格+購入諸費用=自己資金+住宅ローンということになるわけですが、お手持ちの資金のうちどこまで住宅資金として使えるのかを考えておきましょう。
いざという時の出費に備えて、ある程度の資金を確保しておくことも重要ですし、 父母や祖父母など直系尊属から住宅取得のための資金の贈与を受けるのであれば、いくら贈与を受けるのかなどを把握しましょう。
住宅ローン借入可能額を把握しましょう
住宅ローンの借入可能額は住宅ローンを利用する金融機関や住宅ローンの種類によって多少の誤差は生じますが、ご年齢・ご収入(源泉徴収票など)をもと判断することができます。
ここでのポイントは、現在組んでいる他のローンの有無です。住宅ローンは返済比率といって、ご年収に占める、年間のローン返済額の割合を重視します。
年間のローン返済額には現在組んでいるローン(車のローンなど)やカードローン・クレジットカードのキャッシングの返済額が含まれますし、また利用していなくてもカードローンやクレジットカードのキャッシング限度枠なども考慮する場合がありますので、利用限度額を把握しておきましょう。
毎月の返済額が分かります
住宅ローンの借入可能額がわかれば、変動金利、固定金利での毎月の返済額が分かります。毎月の返済額と現在のお家賃とを比較してみたり、変動金利と固定金利での返済額の比較もできます。
収入を合算される方がいるかどうか
ご夫婦でご収入がある場合、収入を合算したり、ペアローンを組むなどして借入額を増やすことができる場合があります。この場合ご夫婦それぞれのご収入を把握しておきましょう。
お気軽にご相談ください
上記のうち、自己資金の額、ご収入額(源泉徴収票があれば、かなり正確に分かります。)、既存のローン返済額、お手持ちのカードローンのご利用状況、クレジットカードのご利用状況をお教えいただければ、住宅ローンがどのくらい借りられるかをすぐにお調べします。まだ、ご購入は先のお話であっても構いません。ご自身がどのくらい住宅ローン利用可能なのか、毎月の返済額はどのくらいになるのか等、資金計画を作成しておけば、良い物件と出会ったときチャンスを逃すことなくマイホームを手に入れることができますので、お気軽にお申し付けください。 -
【建物検査について】
検査済証について
前回の不動産便利コラムにおいて、建築基準法で定められた「建築確認、中間検査、完了検査」の3つがすべて完了し、その建物が法律の基準に適合していることが認められたときに交付される検査済証について取り上げました。今回は、この他にも別途検査があること見ていきましょう。
住宅瑕疵担保責任保険の検査について
新築住宅を供給する事業者には、住宅のお引き渡しから10年間の瑕疵保証責任が義務付けられています。
責任履行のために、資力確保として「保険」もしくは「供託」のいずれかの措置をとることが、義務化されています。
保険制度の安定的な運営を図るため、保険契約を締結する住宅については、当該住宅の施工状況の現場検査があります。
この現場検査は、保険付保のために設計施工基準への適合性を確認するもので、建築基準法に定められた中間・完了検査や建築士法に定められた工事監理とは異なります。
フラット35の検査について
【フラット35】は民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する最長35年の全期間固定金利住宅ローンです。【フラット35】が利用可能な一戸建て等の新築住宅について、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していることを示す適合証明書が交付されています。【フラット35】の技術基準は最長35年の全期間固定金利住宅ローンに対応できる、耐久性・省エネ性に配慮した住宅となるための基準です。この適合証明書は、適合証明検査機関へ物件検査の申請を行い、合格すると交付されるものです。ポイント住まい選びにおいて、建物の安全性は非常に重要な要素と考えます。基本的な検査済証の発行までの検査の他にも、場合によって別途検査が行われています。どのような検査が行われたかを知ることにより安心感を得られる事と思います。 -
【検査済証について】
検査済証について
住まいの購入にあたり、マンションでも一戸建でも建物の安全性等については非常に気になり、心配な点だと思います。建築物の安全性等の確保を目的とする制度で安全性等を証するものに検査済証があります。検査済証は、建築基準法で定められた「建築確認、中間検査、完了検査」の3つがすべて完了し、その建物が法律の基準に適合していることが認められたときに交付される書類です。こういった建築過程の検査は、住宅など一定の建物を建築しようとする場合に検査が義務付けられています。
建築確認について
建築確認は、建物の設計段階で行われる審査で、建物の設計や敷地配置などの計画が建築基準法などに適合しているか、確認を受ける手続きのことです。これによって、建築基準法などの法律に不適合な建築物が建設されるのを防ぐことを目的としています。建築確認の「確認済証」が交付されないと、工事の着工はできません。
また、一戸建てやマンションなどを販売する場合、不動産会社等は確認済証が交付されるまでは不動産広告をしてはならないと定められています。
中間検査について
中間検査は、工事の途中の検査です。指定された工程が終了した段階で検査を受け「中間検査合格証」が発行されます。
完了検査について
完了検査は、住宅などの建築工事が終了した時点で行われ、建築物が敷地・構造・建築設備に関する法令に適合している場合に交付されます。完了検査に合格し、検査済証の交付を受けるまでは、その建築物を使用することはできません。なお、検査済証は住宅ローンを利用する際に提出したり、将来、家の売却やリフォーム等の際に必要になることもあるので、大切に保管しておくことが大切です。 -
【年末調整について】
年末調整について
年末調整の時期が近づいてきました。昨年(平成29年度中)、住宅ローンを借りてマイホームを購入し、今年(平成30年)「住宅ローン控除」の確定申告をした方は、2年目以降からは会社員など給与所得者の場合、勤務先の年末調整で手続きができます。
用意するもの
用意する書類は2つです。
①給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書・・・確定申告をしたあとに税務署から送られてきます。
②住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書・・・住宅ローンを借りている金融機関から送られてきます。
この2つの書類は10月頃に届くはずですので、勤務先の年末調整を担当している部署に提出するだけです。初年度のように確定申告をする必要はありません。
また、年末調整で住宅ローン控除の適用が漏れ、翌年1月末日を過ぎた場合は確定申告をすれば住宅ローン控除が適用になります。
個人事業主や自営業の方は毎年の確定申告が必要
勤務先の年末調整で住宅ローン控除の適用が受けられる給与所得者と違って、個人事業主や自営業の方は2年目以降も必要書類をそろえて毎年の確定申告が必要となります。
ポイント
年末調整の時期が近づいてきました。会社員など給与所得者の方は勤務先より年末調整の書類が渡され、生命保険会社等から送られてくる生命保険料控除証明書等とともに提出することと思います。この手続の際に一緒に提出しましょう。そろそろ税務署、金融機関から書類が届くはずですので忘れずに手続しましょう。
*住宅ローン控除の詳細につきましては、弊社不動産便利コラムの【住宅ローン控除について】をご覧下さい。
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【消費税について】
消費税率の引上げについて
先日、平成31年10月より予定通りに消費税率を10%に引上げる方針であるとの報道がありました。そこで現時点における、不動産と消費税について見ていきます。
住宅における消費税の取り扱いについて
住宅を取得する際、土地と建物を購入(注文)することになりますが、消費税が課税されるのは建物のみであり、土地は非課税となっています。また、中古住宅の売買については、「事業者が行った資産の譲渡等には、(中略)消費税を課する」とされており、事業者が住宅を買い取って個人に売る「買取再販」は課税対象となりますが、売主が事業者ではない個人間の売買は非課税です。
消費税が決定の時点について
消費税の額は、引渡し時点の税率により決定します。住宅は契約から引渡しまで長期間を要する場合が多く、例えば注文住宅であれば数ヶ月かかるのが通常です。一方で、引渡し時期により消費税率が変わるとなると、安心して契約を締結することができません。
このため、住宅については、半年前の指定日の前日(10%引上げ時は平成31年3月31日)までに契約したものについては、仮に引渡しが税率引上げの基準日以降になっても、引上げ前の税率を適用することとされています。
消費税率引上げとすまい給付金について
すまい給付金は、消費税率引上げによる住宅取得者の負担をかなりの程度緩和するために創設した制度です。消費税率8%時は収入額の目安が510万円以下の方を対象に最大30万円、10%時は収入額の目安が775万円以下の方を対象に最大50万円を給付するものです。*すまい給付金を受けるには一定の要件を満たす必要があります。すまい給付金の詳細につきましては、弊社、不動産便利コラム『すまい給付金について』をご覧下さい。
ポイント
平成31年10月より、予定通りに消費税率を10%に引上げるようです。約一年後ですが、今後は消費税引上げに伴う、すまい給付金の支給額の拡充や各種減税措置の有無などに注意が必要です。
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【マンションの大規模修繕工事について】
大規模修繕工事とは
大規模修繕とは、経年劣化が避けられないマンションを定期的に修繕をすることで、建物としての資産価値を維持することを目的として、躯体を維持するための補修や共用部分の改修を行う大がかりな工事のことをです。
おおむね10~15年おきに行うのが一般的で、主な修繕・補修内容としては、壁のひび割れ補修、外壁の再塗装、屋上の防水補修、共用廊下、階段、エントランス等のクリーニングおよび補修、エレベーターの改装や交換、給水管工事、排水管工事、また、高齢化対応として各部のバリアフリー工事なども検討項目となり、実施にあたっては、管理組合主導で修繕委員会を設立し、長期修繕計画に基づいて進めていくことになります。
大規模修繕工事にかかる金額について
それでは大規模修繕工事にはどのぐらいの金額がかかるのでしょうか。
国土交通省は、本年の5月に 直近 3年間 に行われた 大規模修繕工事 944 事例について、 初めて調査を 行い、 大規模修繕工事の「工事金額」 を統計的に整理し発表しました。
内容を見ますと、大規模修繕工事金額(工事ごと)【戸あたり】75万円~100万円;30.6%、100万円~125万円;24.7%、【㎡あたり】10,000円~15,000円;41.1%、5,000円~10,000円;31.8%となっています。
ポイント
国土交通省の統計から、大規模修繕工事金額は1戸辺り100万円が平均としますと、仮に200戸のマンションであれば約2億円が大規模修繕工事金額の目安となります。中古マンション購入を検討する場合に、修繕積立金が十分に積立てられているか判断する際のポイントと言えます。 -
【マンションの長期修繕計画について】
長期修繕計画とは
長期修繕計画とは、10年後、20年後を見据えて、マンションを定期的に修繕する計画のことです。
マンションの寿命を延ばし、快適な居住環境を確保し、資産価値を維持するためには、適時、適切な修繕工事を行うことが必要となります。
また、建物および設備の性能向上を図る改修工事を行うことも望まれます。そのためには、長期修繕計画を作成し、これに基づいて修繕積立金の額を設定することが不可欠となります。
長期修繕計画作成の主な目的
・将来見込まれる修繕工事および改修工事の内容、実施予定時期、概算の費用等を明確にすること。
・計画修繕工事の実施のために積み立てる修繕積立金額の根拠を明確にすること。
・修繕工事及び改修工事に関する長期計画について、あらかじめ合意しておくことで、計画修繕工事の円滑な実施を図ること。
長期修繕計画とフラット35
一般的に20年以上の長期修繕計画の作成や一定額以上の修繕積立金の徴収が優良マンションの条件だといわれています。住宅金融支援機構の住宅ローン【フラット35】をご利用する場合に必要な、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していることを示す適合証明書を取得する際の基準項目、適用条件の一つに長期修繕計画の有無があります。
ポイント
住まいを購入する場合立地や目新しい設備などばかりに目が行きがちですが、10年後、20年後、更にその先まで住まいとしての住みやすさや資産価値を左右してくる重要な要素の一つに「長期修繕計画」の有無があり、マンション購入を検討する際の重要なポイントとなります。
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【マンションの管理規約について】
管理規約とは
管理規約とは、区分所有者が相互で取り決めた管理組合の各種規定のことです。建物の用途・区分、管理組合の業務内容や運営方法、管理費・修繕積立金の使途、修繕や建て替えといった建物管理に関する内容のほか、ペット飼育の可否など、そのマンションの基本的ルールを定めています。
新築マンションの場合は不動産会社が用意した管理規約案(原始管理規約)に合意する形で決まることが多いため、入居後には、管理組合を組織し、国土交通省が作成しているマンション標準管理規約などと照らしながら、住人の意向を反映したものに見直していくことが大切です。
なお、管理規約を改正する場合は、総会にて区分所有者および議決権の4分の3以上の決議が必要となります。また、管理規約の制定、改廃が一部の区分所有者に特別の影響を与える場合は、その区分所有者の承諾が必要となります。
民泊新法について
2018年6月15日に住宅宿泊事業法(いわゆる「民泊新法」)が施行され、住宅宿泊事業者は届け出をすれば、民泊を行えるようになりました。これを受けて国土交通省が「マンション標準管理規約」を改正しました。マンション内での民泊を許容するか禁止するかを明記したのがポイントで、トラブル防止のため、管理規約で対応を明確化するのが望ましいとされています。
ポイント
管理規約とは、そのマンションの基本的ルールで管理組合の総会で住民の意向を反映したものに見直していくことが大切です。上記、民泊新法は最近話題となっている管理規約の改正に関する事例です。
つまり管理規約をよく理解し、管理組合への参加意識と感心を持って時代に合わせた改正を行っていくことが、良好な住環境維持、マンションの価値の維持につながります。 -
【マンションの管理費、修繕積立金について】
管理費について
管理費とは、分譲マンションの敷地や建物の共用部分、共同で使用する施設や設備などの維持管理に必要な経費のことです。例えば、エレベーターの点検、共用部分の清掃、管理員の窓口業務、共用部分の光熱費などです。管理費の金額は、管理に必要な経費を算出し、それを専有部分の持ち分面積に応じて計算するのが一般的で、区分所有者が管理組合に支払います。管理費の収納業務や支出の管理といった会計業務は一般的に管理会社が行います。
修繕積立金について
修繕積立金とは、分譲マンションで建物の壁や屋上、エントランスなど共用部分を維持・修繕するために定期的に行われる「大規模修繕」などに必要な資金をまかなうため、毎月徴収して積み立てておくお金のことです。大規模修繕工事は、物件によっても異なりますが、10~15年に一度のサイクルで行われます。各マンションで長期修繕計画を作成し、30年程度にわたる試算をしているので、購入時には必ず確認しましょう。
修繕積立基金ついて
修繕積立基金とは、新築マンションを買うときに掛かる費用で、「修繕積立準備金」「修繕積立一時金」とも言います。支払いは、物件の引渡時に行われます。
マンションでは建物を長く快適な状態に保つため、10年から15年ごとに「大規模修繕」を行っています。修繕積立金はこれに備えて積み立てておく費用で、毎月、管理費とともに集められます。新築マンションの場合は、毎月の修繕積立金の額を抑えるため、最初にまとまった額の修繕積立基金を集めるのが一般的です。
修繕積立基金や修繕積立金は、マンションの長期修繕計画に基づいて決められています。金額は、エリア、物件の規模、建物構造、住戸の広さなどによって異なりますが、20万円台~40万円台の物件が多いようです。
修繕積み立て一時金について
修繕積立一時金とは、マンションの管理組合が、毎月収納する「修繕積立金」とは別に、大規模修繕のタイミングや10年毎などのサイクルで臨時に徴収する修繕費用のことです。
新築マンションの入居時に支払う「修繕積立基金」のほか、大規模修繕の費用が足りない場合などにこうした一時金が必要になることがあります。一時金の金額は管理組合の財務状況によってまちまちで、数万円程度の場合から100万円を超えるケースもあります。また、一般的には、専有部分の面積に応じて設定され、居住年数に関係ない場合が多いようですが、これも管理組合によって規定されるため、確認が必要です。中古マンションを購入する場合は、長期修繕計画や修繕積立一時金の有無などは契約前に必ず確認しましょう。
ポイント
マンションを所有しますと、毎月、管理費・修繕積立金がかかります。また、場合により修繕積立一時金などもかかりますので、マンション選びのポイントの一つとして、購入の際には事前に確認しましょう。
(さらに…) -
【マンションの管理について】
管理組合について
管理組合とは、分譲マンションなど区分所有建物の区分所有者で構成する団体のことで、建物全体の維持・管理や共同生活のルールづくりなど、管理全般についての決定と実施の主体となります。区分所有法によって定められており、分譲マンションを購入すると必然的に管理組合の一員となります。
管理の内容について
管理内容は、住人からの管理費・修繕積立金等の回収や滞納などのチェック業務、理事会や総会の運営、清掃やゴミ出し、設備機器の保守点検、備品の管理、マンションの巡回、業者の立ち会いなど多岐にわたります。
管理形態について
管理形態とは、マンション管理について、管理会社の有無や管理業務への関与レベルによって種別したものです。
大別すると、管理業務を管理会社に委託する「委託管理」と、管理組合員だけで行う「自主管理」があります。
「委託管理」については、委託範囲によって全面管理(全部委託)と一部委託に分類され、さらに管理員の勤務形態によって、
(1)常駐管理(管理員が住み込みで業務にあたる24時間管理)
(2)日勤管理(通勤してきて定められた勤務時間に業務を行う)
(3)巡回管理(週に2~4回の割合で訪問して数時間だけ業務をこなす)
(4)自主管理(管理員を置かず、管理組合が自力で業務にあたり、必要に応じて清掃要員などを雇用する)に分かれます。
ポイント
中古マンション購入を検討する場合、「マンションは管理を買え」という言葉があります。
住まいを購入する場合立地や目新しい設備などばかりに目が行きがちですが、10年後、20年後、更にその先まで住まいとしての住みやすさや資産価値を左右してくる重要な要素が「管理」です。どのような管理形態でどのような管理をしているのかはマンション購入を検討する際の重要なポイントです。詳しい説明やご質問等は下記までお問合せください
TEL:03-5284-7067(担当:児玉)
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