不動産便利コラム
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【住宅購入時にかかる諸費用 ②登記費用について】
住宅購入時にかかる諸費用について
住宅を購入するときには、住宅の購入代金のほかに各種の諸費用を支払うことになります。諸費用とは、税金や手数料などのことです。販売チラシ等には具体的な金額が表示されていない場合がほとんどですが、理由としましては住宅ローン利用の有無などケースにより諸費用が大きく変わってくるからです。
主な諸費用について
主な諸費用としてはまず、①印紙税、②登記費用、③住宅ローン借入費用、④仲介手数料、⑤固定資産税精算金、⑥火災保険、⑦不動産取得税、等が挙げられます。
これらの諸費用は、住宅種別やケースによってかかる場合とかからない場合がある費用もあります。例えば住宅ローンを利用しなければ住宅ローン諸費用はかかりませんし、物件により税金の軽減措置が受けられる場合があります。
登記費用について
家を買ったり建てたりするときには、土地や建物の権利関係を明らかにするために登記手続きが必要となります。この登記の際にかかる税金が登録免許税です。住宅の登記には新築建物の所有権の保存登記、土地や中古建物の所有権の移転登記、住宅ローンを借りるときの抵当権の設定登記があります。
また、不動産登記は司法書士に代行してもらうのが一般的で司法書士へ報酬も登記費用です。新築建物を購入する場合は表示登記も必要ですが、登録免許税はかからず、土地家屋調査士に報酬を支払うこととなります。つまり、登記費用とは①新築建物の所有権の保存登記、②土地や中古建物の所有権の移転登記、③住宅ローンを借りるときの抵当権の設定登記、④司法書士への報酬、⑤土地家屋調査士への報酬に区別され新築建物か中古建物か、住宅ローンを利用するかしないかなどにより費用が決まります。
住宅の登録免許税の軽減措置
登録免許の税額は、固定資産税評価額や、住宅ローンの借入額(抵当権設定登記の場合)に一定の税率をかけて計算されますが、一定の要件と適用期間の基に軽減措置があります。
※軽減措置の主な適用要件は次のとおりです。
●住宅の床面積(登記簿面積)が50平米以上
●自宅として住む住宅であること
●中古住宅の場合は以下のいずれかを満たすもの
①マンションなど耐火建築物は築25年以内、木造などは築20年以内
②一定の耐震基準を満たすことが建築士などにより証明されたもの
登記費用はいつ必要となるのか
登記費用は一般的には残金決済時、つまり住宅の引渡し時に支払う場合が一般的です。
ポイント
弊社ではご購入をご検討されている段階で、登記費用の概算をお伝えし、お支払いいただく前に登記費用の明細をご案内しています。上記のようにご購入される住宅種別、住宅ローン利用の有無、軽減税率が適用できるか否か、によって登記費用は変わってきます。この物件を購入した場合登記費用はどのくらいかかるの?などのご質問がございましたら、お調べしますのでお気軽にお申し付けください。 -
【住宅購入時にかかる諸費用 ①印紙税について】
住宅購入時にかかる諸費用について
住宅を購入するときには、住宅の購入代金のほかに各種の諸費用を支払うことになります。諸費用とは、税金や手数料などのことです。販売チラシ等には具体的な金額が表示されていない場合がほとんどですが、理由としましては住宅ローン利用の有無などケースにより諸費用が大きく変わってくるからです。
主な諸費用について
主な諸費用としてはまず、①印紙税、②登記費用、③住宅ローン借入費用、④仲介手数料、⑤固定資産税精算金、⑥火災保険、⑦不動産取得税、等が挙げられます。
これらの諸費用は、住宅種別やケースによってかかる場合とかからない場合がある費用もあります。例えば住宅ローンを利用しなければ住宅ローン諸費用はかかりませんし、物件により税金の軽減措置が受けられる場合があります。
印紙税とは
印紙税とは、印紙税法上で課税対象となる文書を作成する時に課せられる国税です。契約書に印紙を貼る形で納税し、その収入印紙に消印を押すことによって納税が完了します。
いつ必要となるのか
住宅を購入する場合は、住宅の種別に関係なく、売買契約時点で売買契約書に貼付します。また住宅ローンを利用する場合は金銭消費貸借契約書(ローン契約書のこと)を作成する時に必要となります。
納税額について
*平成9年4月1日から平成32年(2020年)3月31日までの間に作成される不動産の譲渡に関する契約書(不動産売買契約書)のうち、契約書に記載された契約金額が一定額を超えるものについては、税率の軽減があります。
ポイント
弊社ではお取引をいただく場合、不動産購入諸費用明細を作成し、諸費用の総額、またどの時点で必要となるのかをご説明しています。
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【住宅購入時にかかる諸費用について】
住宅購入時にかかる諸費用について
住宅を購入するときには、住宅の購入代金のほかに各種の諸費用を支払うことになります。諸費用とは、税金や手数料などのことです。販売チラシ等には具体的な金額が表示されていない場合がほとんどですが、理由としましては住宅ローン利用の有無などケースにより諸費用が大きく変わってくるからです。
主な諸費用について
主な諸費用としてはまず、①印紙税、②登記費用、③住宅ローン借入費用、④仲介手数料、⑤固定資産税精算金、⑥火災保険、⑦不動産取得税、等が挙げられます。
これらの諸費用は、住宅種別やケースによってかかる場合とかからない場合がある費用もあります。例えば住宅ローンを利用しなければ住宅ローン諸費用はかかりませんし、物件により税金の軽減措置が受けられる場合があります。
ポイント
諸費用の総額はケースにより、一般的に建売住宅や中古住宅の場合は6~8%前後が目安などと言われておりますが、2%の開きは価格が4,000万円の住宅の場合は80万円ですので開きが大き過ぎます。そこで、具体的な諸費用の内容、かかる場合とかからない場合、どの時点で支払うのか?を次回より順に見ていきましょう。
住宅購入諸費用を把握することは、住宅取得のスタートです。しっかり把握して思わぬ出費とならないよう注意が必要です。 -
【オープンハウス、オープンルームについて】
オープンハウス、オープンルームとは
オープンハウスとは、一戸建住宅や中古マンションを、予約なしで自由に見学できるよう開放しておくことをいいます。文字どおり鍵をかけずにマンションや一戸建などの物件がオープンな状態なので、開催時間内に見に行けば【予約なし】で【自由】に物件を内見できるイベントのことをいいます。
オープンルームともいいます。明確な区別はありませんが、弊社では一戸建の場合をオープンハウス、マンションの場合をオープンルームと呼んでいます。
一戸建や、マンションの前に「オープンハウス」と書かれた旗を見たことはありませんか?
土曜日や日曜日などの週末、祝日に行われることがほとんどで、予約なしで自由に室内を見ることができることから、お住まいの購入を検討しているかたからすると非常に気軽な住宅イベントです。
オープンハウスのメリット
●予約不要で見学ができる・・・開催時間が事前に分かれば、その時間内であれば好きな時間に予約なしで物件を見学することが可能です。
●隅々まで自由に見学ができる・・・オープンハウスでは家の中の家具などがない状態で開催されるケースが多く(居住中除く)、実際の家の広さや間取りのイメージがつきやすいので、不動産サイトや販売資料だけではわからない部分が見学できます。例えば・・・すべての部屋にエアコンが設置できるか? コンセントの位置は? 天井の高さは? 浴室、キッチンの設備は? クロスの色、フローリングの色は? 隣家との距離は?窓から見える眺望は?陽当たりは?などなど
●担当者に質問ができる・・・オープンハウスを行っている物件は、基本的にその物件の担当者が常駐していますので、気になったことなどをその場で相談しやすいのも特徴です。例えば・・・住宅ローンの返済シミュレーションや住宅ローンは、どの位利用できますか?毎月の返済額は、いくら位になりますか?住宅ローンは、どのように申込すればよいのですか?住宅ローンの手続を手伝ってもらえますか?妻の収入も合算できますか?購入諸費用は、どのくらいかかるのですか?・・・・などなど気になることはどんどん質問しましょう!!
物件の周辺環境も確認しましょう
お帰りの際に周辺環境の確認も兼ねてお散歩をしてみたらいかがでしょうか?街の雰囲気、駅までの距離、お子様が通う学校までの道のり、スーパー、コンビニ、病院、公園などを見て廻るることも楽しいものです。
お住まい探しはオープンハウスから!
弊社では基本的に毎週オープンハウスを開催しており、トップページにてお知らせしています。「お住まい探しはオープンハウスから!」まずはお気軽に見学してみましょう!ご来場お待ちしています。 -
【建築基準法の一部改正・・・建ぺい率10%緩和の対象拡充について】
建ぺい率の10%緩和の対象拡充について
2018年6月27日に公布された「建築基準法の一部を改正する法律」により、建築基準法が改正され、建ぺい率10%緩和の対象拡充が2019年6月までに施行予定です。今回は改正の背景、内容の説明です。
建ぺい率とは
建ぺい率とは、「敷地面積に対する建築面積の割合」をいい、建築面積を敷地面積で割って算出します(建築面積とは建物の外壁やそれに代わる柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積のことです)。
建築基準法では、都市計画区域および準都市計画区域内において、用途地域の種別や建築物の構造に応じて、建ぺい率の限度を定めています(建築基準法第53条)。
例えば、敷地面積100㎡、建ぺい率60パーセントの場合、建築面積は60㎡となり、残りの40㎡は庭などの空きスペースにすることになります。
つまり、建ぺい率の規定により、建築物の建つ敷地に一定以上の空きスペースができ、日照や通風を確保するとともに、火災や地震等が起きたときの防火や避難がしやすくなるなど、市街地の環境を維持することができます。
今回の建築基準法の改正点
現行の緩和規定・・・防火地域の耐火建築物について、都市計画で定められた建ぺい率に10%を加えた数値を上限とするもの。
改正後の追加緩和規定・・・準防火地域の耐火建築物、準耐火建築物及びこれらの建築物と同等以上の延焼防止性能を有する建築物について、都市計画で定められた建ぺい率に10%を加えた数値を上限とするもの。
つまり、準防火地域においても建ぺい率の緩和規定が設けられ、延焼防止性能の高い建築物の建ぺい率10%緩和の対象が拡充されたものです。
*防火地域・準防火地域とは・・・市街地における火災の危険を防除するために定める地域
改正の背景について
国土交通省の資料によると密集市街地の建替えが進まない要因のひとつに建ぺい率の制限があげられています。
今回の改正により準防火地域においても建ぺい率の緩和規定が設けられました。準防火地域の場合、建蔽率の指定が60・80%が多いと思いますので、準耐火建築物以上とすれば、建ぺい率を70・90%とすることができるので、密集市街地においては有効な緩和規定となると思います。 -
【平成30年度マンション総合調査結果について】
平成30年度マンション総合調査結果について
国土交通省は、管理組合や区分所有者のマンション管理の実態を把握するための調査を約5年に一度行っています。(前回調査は平成25年度)この度、平成30年度調査の結果が公表されましたので、気になった点をいくつか取り上げたいと思います。
マンション居住の状況
永住意識・・・マンション居住者の永住意識は高まっており、平成30年度調査において「永住するつもり」が過去最高の62.8%(前回調査より+10.4%)となっています。
世帯主の年齢・・・居住者の高齢化が進展し、70歳代以上の割合は22.2%(前回調査より+3.3%)で、完成年次が古いマンションほど70歳代以上の割合は高くなっており、昭和54年以前のマンションにおける70歳代以上の割合は47.2%となっています。
賃貸戸数割合・・・賃貸住戸のあるマンションの割合は74.7%(前回調査より-3.1%)で、完成年次が古いマンションほど賃貸住戸のあるマンションの割合が高くなる傾向が見られます。
空室戸数割合・・・空室があるマンションの割合は37.3%(前回調査より-3.6%)で、完成年次が古いマンションほど空室がある割合が高くなる傾向が見られます。
マンション管理の状況について
計画期間25年以上の長期修繕計画に基づく修繕積立金の設定・・・計画期間25年以上の長期修繕計画に基づいて修繕積立金の額を設定しているマンションの割合は53.6%(前回調査より+7.6%)となっています。
修繕積立金の積立状況
修繕積立金の積立状況・・・計画上の修繕積立金の積立額に対して現在の修繕積立金の積立額が不足しているマンションの割合は34.8%であり、計画に対して20%超の不足となっているマンションの割合は15.5%となっています。
ポイント
住宅購入にあたり、中古マンションの購入を考える方も多いと思います。実際に物件を内見し、マンションの外観や室内の使用状況、リフォーム内容等は必ず確認すると思いますが、①長期修繕計画が作成されているか、②その計画に基づいて修繕積立金の額が設定されているか、③その計画上の修繕積立金の額に対して積立額が足りているかなど、修繕積立金に関する事項についても確認し住宅選びの重要ポイントの一つにしましょう。
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【「安心R住宅」について】
「安心R住宅」について
「安心R住宅」とは、既存住宅の流通促進に向けて、「不安」「汚い」「わからない」といった従来のいわゆる「中古住宅」のマイナスイメージを払拭し、「住みたい」「買いたい」既存住宅を選択できるようにするものです。このため、耐震性があり、インスペクション(建物状況調査等)が行われた住宅であって、リフォーム等について情報提供が行われる既存住宅に対し、国が商標登録したロゴマークを事業者が広告時に使用することを認める「安心R住宅」制度があります。
「安心R住宅」の「安心」とは
(1) 昭和56年6月1日以降の耐震基準(いわゆる新耐震基準)等に適合すること
(2)インスペクション(建物状況調査等)を実施し、構造上の不具合及び雨漏りが認められず、住宅購入者の求めに応じて既存住宅売買瑕疵保険を締結できる用意がなされているものであること「安心R住宅」の「R」とはReuse Reform Renovationを意味しています。
具体的には・・・
①基礎的な品質があり「安心」であること
●新耐震基準等に適合していること
●インスペクション(建物状況調査等)の結果、既存住宅売買瑕疵保険の検査基準に適合していること
②リフォーム工事が実施されていて「きれい」であること
●リフォーム工事によって従来の既存住宅の「汚い」イメージが払拭されていること
●リフォーム工事を実施していない場合は、費用情報を含むリフォーム提案書があること
●外装、主たる内装、水廻りの現況の写真を閲覧でき、これからリフォーム工事にかかる費用やリフォーム工事後のイメージがわかること等
③情報が開示されていて「わかりやすい」こと
●広告時に点検記録等の保管状況が示され、さらに求めに応じて詳細情報が開示されること
●今までに実施した点検や修繕の内容がわかり、どんな保険・保証がつくかがわかること等
ポイント
既存住宅を購入する場合、建物の安全性や現在の状況は非常に気になる点だと思います。「安心R住宅」ではない既存住宅が悪い住宅だというものではありませんが、国が設けた制度であり、知っていれば住宅選びの選択肢が広がると思います。制度の詳しい内容やご質問がございましたらお気軽にお問い合わせください。
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【フラット35の制度変更について】
フラット35の制度変更について
住宅ローンは金利の変更だけでなく、商品内容もその時々のニーズに応じて見直されます。今年の4月と10月に【フラット35】の制度変更が行われますので、変更される内容を見ていきましょう。
4月の制度変更について
2019年4月1日申込受付分より、フラット35の借入対象費用が一部追加されます。
●建築確認などに関する各種申請費用・・・住宅を建設する場合において、建設する住宅の請負契約書に記載のある請負金額に含まれていない場合であっても、一定の書類によって確認できる場合は借入対象となります。
●マンション修繕積立基金、マンション管理準備金(引渡し一括分に限る)・・・マンションを購入する場合において、売買契約書に記載のある売買金額に含まれていない場合であっても、一定の書類によって確認できる場合は借入対象となります。
10月の制度変更について
10月の主な制度変更点は次のとおりです。
融資率9割超の金利が引下となります。・・・現在、融資率が9割を超える場合は、9割以下場合の金利に年0.44%を上乗せしていましたが、上乗せする金利を年0.26%に引下られます。
*融資率・・・フラット35の借入額/住宅の建設費または住宅の購入価格
ポイント
住宅購入において、ほとんどの方が住宅ローンを利用されます。商品内容を十分理解しご自身の資金計画にあった、住宅ローンを選びましょう。弊社では住宅ローンのご相談を承ります。もちろん無料ですので、お気軽にご相談ください。
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【固定資産税・都市計画税について】
固定資産税・都市計画税について
今年も固定資産税・都市計画税の納付書が届く時期となりました。例年、神奈川県では4月に、東京都は6月1日に固定資産税・都市計画税の納税通知書が発送されます。
既に不動産を所有されている方は毎年のことですが、昨年中に住宅購入された方など初めて不動産を所有された方は初めて納税通知書が届くことと思います。
そこで今回は固定資産税・都市計画税のお話です。
固定資産税とは
毎年1月1日現在において、土地・家屋等を所有している者(固定資産課税台帳に所有者として登録されている者)に対し、市町村が課税する地方税のことです。
固定資産税の税額は原則的に「固定資産税課税標準額の1.4%」とされています。
*固定資産税課税標準額とは固定資産税を課税する対象となる金額のことです。
都市計画税とは
市町村が条例で定めた区域内に存在する土地や建物の所有者に課税する地方税のことです。この条例で定めた区域は、原則として市街化区域の中に設定されます。この都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業の費用を集めるために課税される税金で税率は0.3%以下であり、市町村の条例で税率が設定されます。
固定資産税・都市計画税の納付方法
市町村から土地・家屋の所有者に対して、固定資産税・都市計画税の「納税通知書」が送付されてくるので、それに従って年度内に通常4回に分割して納付します。(ただし1年分をまとめて先に支払うことも可能です)。
固定資産税・都市計画税の軽減措置について
一定の新築住宅については固定資産税額の軽減措置が実施されています。また、住宅用地については固定資産税課税標準額そのものが6分の1または3分の1に圧縮されています。
都市計画税については、土地に関する軽減措置はありますが、建物に関する軽減措置はありません。新築住宅についての固定資産税額の軽減措置
1.一般の住宅については、新築後3年間、床面積120平方メートル相当部分について
2.中高層耐火住宅については、新築後5年間、床面積120平方メートル相当部分について
それぞれ固定資産税額が2分の1に減額されます。
(その対象住宅は、床面積が50平方メートル(戸建て以外の賃貸住宅は40平方メートル)以上280平方メートル以下でなければなりません。住宅用地についての固定資産税の軽減措置
住宅用地であれば課税標準を3分の1に減額するほか、特に200平方メートル以下の部分(小規模住宅用地)に対する課税標準は6分の1に減額されています。住宅用地についての都市計画税の軽減措置
都市計画税の課税において、住宅の敷地となっている土地(住宅用地)については、課税標準(税率を掛ける基礎となる金額)を3分の1または3分の2とする措置が取られ、都市計画税が軽減されています。
1.小規模住宅用地 専用住宅1戸につき面積が200平方メートルまでの住宅用地のこと。この場合の住宅には、賃貸住宅も含まれます。
小規模住宅用地の課税標準は3分の1とされます。
2.その他の住宅用地 小規模住宅用地以外の住宅用地の課税標準は3分の2とされます。
都市計画税については、土地に関する軽減措置はありますが、建物に関する軽減措置はありません。
ポイント
固定資産税・都市計画税は不動産を所有している間は毎年課税される税金です。思わぬ出費とならないためにも不動産を購入する際には固定資産税額がどのくらいであるかは必ず確認をしましょう。 -
【住宅ローン控除・住まい給付金の申告について】
住宅ローン控除・住まい給付金の申告について
住宅ローン控除・住まい給付金につきましては過去に取り上げましたが、再度、申告についての説明です。
新築の一戸建やマンションを住宅ローン利用で購入し、引越しますとと手続きは一切終わったような気になってしまいますが、住宅ローン控除とすまい給付金の申請は自己申告となるため忘れてしまうと特典を受けられません。
住宅ローン控除の申告について
住宅ローン控除を受けるためには、住宅購入をした翌年に確定申告をする必要があります。会社員や公務員などの給与所得者は通常は年末調整で済みますが、住宅購入をした翌年に確定申告をしないと住宅ローン控除を受けることはできません。
注意点:購入した翌年に確定申告する必要があります。
*平成31年1月~12月に購入した方は翌年の令和2年に確定申告する必要があります。そして令和2年の年末に、銀行から送付される住宅ローンの残高証明書を勤務先に提出することで、年末調整してもらえます。確定申告も勤務先での年末調整手続きも自己申告ですので注意しましょう。
住まい給付金の申告について
一定年収以下であれば一定の要件のもと、すまい給付金を受給できます。こちらも自己申告で申請期限は、住宅の引渡しを受けてから1年以内です。(当面の間、1年3ヶ月に延長しています。)
ポイント
繰り返しとなりますが、住宅ローン控除や住まい給付金などの特典は自己申告で、ご自身での手続きが必要です。弊社でお取引いただきましたお客様で、該当する場合はその時期にご連絡し、場合によっては手続きのお手伝いをさせていただいております。これから住宅購入をお考えで、住宅ローン控除や住まい給付金につきましてご質問等がある方はお気軽にお申し付けください。
過去の記事につきましてはこちらをご覧下さい。