不動産便利コラム
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【ハザードマップについて】
ハザードマップについて
現在住んでいる場所やこれから不動産を購入し住もうとする場所に、どのような自然災害によるリスクがあるか、非常に気になる点だと思います。
ハザードマップとは、自然災害による被害を予測し、その被害範囲を地図化したものです。ハザードマップには、主に次の5つがあります。
(1)河川浸水洪水マップ・・・河川の氾濫や水害などの浸水予想地域と避難場所等を記載したもの。
(2)土砂災害マップ・・・土石流の発生や崖崩れなどの予想地域と避難場所等を記載したもの。
(3)地震災害マップ・・・地震によって液状化現象や大規模な火災が発生する範囲と避難場所等を記載したもの。
(4)火山防災マップ・・・火口が出現する地点(範囲)や、溶岩流などの到達範囲、火山灰の降下範囲などを記載したもの。
(5)津波浸水・高潮マップ・・・浸水地域や高波時の通行止めの箇所などを記載したもの。
重ねるハザードマップ・わがまちハザードマップとは
『重ねるハザードマップ』とは国土交通省のハザードマップポータルサイトで、そこでは防災に役立つ災害リスク情報などを地図や写真に自由に重ねて表示することができます。また、『わがまちハザードマップ』として、全国各市町村のハザードマップを検索できます。
自宅近くで起こりうる様々な災害の危険性を知り、住宅購入の際の参考として役立てましょう。
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【公示価格について】
公示価格について
国土交通省はこのほど、平成31年地価公示を発表した、とのニュースがありました。それによりますと全国の全用途平均は1.2%上昇し4年連続での上昇、住宅地は0.6%上昇で2年連続の上昇、商業地2.8%上昇で、4年連続の上昇となったとのことです。
三大都市圏の全用途平均は2.0%の上昇。東京圏は2.2%上昇、大阪圏は1.6%上昇、ともに4年連続での上昇、名古屋圏は2.1%上昇で、2年連続の上昇。また、住宅地・商業地のいずれも各圏域で上昇が継続しているとのことです。
今回大きく報道された点としては地方圏の住宅地が平成4年以来27年ぶりに上昇に転じたことと、商業地が地方四市(札幌・仙台・広島・福岡)を除いた地域でも平成5年から続いた下落から横ばいとなっていることです。
全国的に上昇基調を強めている背景としては、景気回復、雇用・所得環境の改善、交通利便性等に優れた地域を中心に住宅需要が堅調なこと、オフィス市場の活況、外国人観光客増加による店舗・ホテル需要の高まりなどが挙げられるそうです。
公示価格とは
公示価格とは、地価公示法に基づいて、国土交通省の土地鑑定委員会が毎年公示する標準地の価格のことです。正式には「地価公示価格」といい、都市計画区域内で標準的な土地を選定し、毎年1月1日時点の1m2当たりの正常な価格を判定して、3月に公示されています。
なお、ここでいう正常な価格とは、売り急ぎなどの特殊な事情がない売買で成立すると認められる価格のことで、複数の不動産鑑定士(鑑定評価員)の鑑定評価をもとに土地鑑定委員会で審査して判定されます。
公示価格は、土地の適正な価格形成に寄与することを目標とし、一般的な土地取引の指標や公共事業のための用地買収価格算定の基準とされるほか、固定資産税評価や相続税評価の基準にもなっています。なお、各都道府県も、毎年7月1日時点でほぼ同様の調査を実施し、「都道府県基準地標準価格」として公表しています。 -
【低炭素住宅について】
長期優良住宅・低炭素住宅・省エネ住宅とは?
長期優良住宅・低炭素住宅・省エネ住宅等、住宅の性能等に関する言葉を目にする機会があることと思いますが、具体的にはどのような住宅なのか?どのようなメリットがあるのか?を見ていきたいと思います。今回は低炭素住宅についてです。
低炭素住宅とは
建物の断熱性能や、設備機器の利用でCO2排出削減の配慮をしたエコ住宅のことをいいます。「都市の低炭素化の促進に関する法律」に基づいて、認定制度がスタートされました。
低炭素住宅として認定されるには、断熱性を高めるなどの建物の省エネ仕様に加え、太陽光発電などを導入し現在の冷暖房などの一次エネルギーの消費量を、現行の省エネ基準と比較して10%以上低く抑えることが必要となります。
*一次エネルギー・・・自然から採取されたままの物質を源としエネルギー。石油・石炭・天然ガスなど
*再生可能エネルギー・・・枯渇してしまう石油などのエネルギーと比較されるもので、利用する以上の速度で自然界から補充されるエネルギーをさします。現在再生可能エネルギーの代表的なものには、太陽光、風力、地熱、バイオマスなどがあります。
低炭素住宅の認定を受けるための条件ついて
エネルギーの低減のほかに、再生可能エネルギーを連携した蓄電池、緑化などによるヒートアイランド対策、住宅劣化対策、木造、高炉セメントなどのうち、2つ以上の設備や対策を採用していることも条件になります。
低炭素住宅に対する優遇について
低炭素住宅に認定されると、住宅に関する税制や住宅ローン金利(【フラット35】S)の優遇を受けられます。
①住宅ローン減税
②登録免許税
③フラット35sによる金利優遇
④容積率の緩和・・・低炭素化に資する設備(再生利用可能エネルギーと連系した蓄電池、コージェネレーション設備等)について、通常の建築物の床面積を超える部分は、容積率算定時の述べ面積に算入されません。(1/20を限度)
ポイント
低炭素住宅は当然ながら一般住宅に比べて購入費用が割高になりますが、低炭素住宅に認定されると、住宅ローン減税などの優遇を受けることができます。さらに、光熱費などのランニングコストも抑えることができるので、家計にもやさしい住まいが実現できると言えます。低炭素住宅の特徴と税制面のメリット等を理解し住宅選びの目安の一つとしましょう。
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【長期優良住宅について】
長期優良住宅・低炭素住宅・省エネ住宅とは?
長期優良住宅・低炭素住宅・省エネ住宅等、住宅の性能等に関する言葉を目にする機会があることと思いますが、具体的にはどのような住宅なのか?どのようなメリットがあるのか?を見ていきたいと思います。今回は長期優良住宅についてです。
長期優良住宅とは
長く快適に住み続けられる住宅の普及を目指して、2009年6月に長期優良住宅の認定制度がスタートしました。認定を受けるためには、構造躯体の劣化対策、耐震性、維持管理・更新の容易性、可変性、バリアフリー性、省エネルギー性の性能基準を満たす必要があります。加えて、良好な景観の形成に配慮した建物であること、一定の住戸面積を確保していること、適切な維持保全計画を策定すること、という条件があります。
なお、2016年4月から、住宅を増改築する場合も、長期優良住宅の認定が受けられるようになっています。
長期優良住宅の認定を受けるための具体的な基準について
①劣化対策・・・通常想定される維持管理条件下で、構造躯体の使用継続期間が少なくとも100年程度となる措置があること
②耐震性・・・建築基準法レベルの1.25倍の地震力に対して倒壊しないこと、または免震建築物であることなど、極めてまれに発生する地震に対し、損傷レベルの低減を図ること
③維持管理・更新の容易性・・・構造躯体等に影響を与えることなく、配管の維持管理を行うことができることなど
④可変性・・・将来の間取り変更に応じて、配管、配線のために必要な躯体天井高を確保すること(マンションの場合)など
⑤バリアフリー性・・・共用廊下の幅、共用階段の幅・勾配など、エレベーターの開口幅などについて必要なスペースを確保すること
⑥省エネルギー性・・・住宅性能表示制度の「省エネルギー対策(断熱等性能等級など)」の等級4の基準に適合すること
⑦居住環境・・・良好な景観の形成その他の地域における居住環境の維持および向上に配慮されたものであること
⑧住戸面積・・・一戸建ては75平米以上、マンションは55平米以上(地域の実情に応じて一戸建て55平米、マンション40平米を下限に変更できる)
⑨維持保全計画・・・建築時から将来を見据えて、定期的な点検・補修などに関する計画が策定されていること
長期優良住宅に対する優遇について
長期優良住宅に認定されると、住宅に関する税制や住宅ローン金利(【フラット35】S)の優遇を受けられます。また、購入時の登記に必要な登録免許税と不動産取得税、購入後の固定資産税も軽減されます。
具体的な優遇措置は下記の通りです。
〈登録免許税〉(2020年3月31日までに取得した人が対象)
・所有権保存登記(新築家屋)の税率:一般住宅0.15%→長期優良住宅0.1%
・所有権移転登記(中古家屋)の税率:一般住宅0.3%→長期優良住宅0.2%(一戸建て)、0.1%(マンション)
〈不動産取得税〉(2020年3月31日までに新築された住宅が対象)
・評価額からの控除額:一般住宅1200万円→長期優良住宅1300万円
〈固定資産税〉(2020年3月31日までに新築された住宅が対象)
・家屋の税額を2分の1に減額する期間:一般住宅3年間→長期優良住宅5年間(一戸建て)、一般住宅5年間→長期優良住宅7年間(マンション)
ポイント
長期優良住宅は当然ながら一般住宅に比べて購入費用が割高になりますが、一方で税制面での優遇等があります。長期優良住宅の特徴と税制面のメリット等を理解し住宅選びの目安の一つとしましょう。
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【住宅ローンの繰り上げ返済について】
繰り上げ返済について
住宅購入にあたり、ほとんどの方が住宅ローンを利用されると思います。住宅ローンの返済は毎月やボーナス時に決まった金額を支払うのが一般的ですが、任意で借入元金(以下、元金)の一部を支払う「繰り上げ返済」という方法もあります。今回は「繰り上げ返済」についてご説明します。
繰り上げ返済とは
繰り上げ返済とは手元に余裕資金があるときに、月々やボーナス時の返済とは別に任意で元金の一部を返済する方法のことです。支払ったお金はすべて元金の返済に充てられるので、支払う予定だった利息を減らすことができます。
繰り上げ返済の2つのタイプ
「繰り上げ返済」には、①繰り上げ返済によって返済期間が短くなる「返済期間短縮型」と、②繰り上げ返済後の毎月返済額が減額される「返済額軽減型」があります。
繰り上げ返済の仕組みは下記の図の通りです。
ポイント
繰り上げ返済の手数料については、インターネットで手続きする場合は無料のケースがほとんどですが、窓口で手続きする場合は手数料がかかるケースもあります。繰り上げ返済をいくらからできるかは金融機関やローンにより異なります。また、繰り上げ返済のタイプは返済期間短縮型と返済額軽減型のどちらかを選べる金融機関が多いが、返済期間短縮型だけというところもあります。住宅ローンを既に利用されている方は、利用している金融機関の繰り上げ返済条件を確認しましよう。また、これから住宅ローンを利用予定の方は金融機関、住宅ローン選びの目安の一つにしましょう。 -
【フラット35 について】
【フラット35】について
マンションや一戸建の販売チラシに「フラット35利用可能!」などのキャッチコピーを見かけることがあると思います。【フラット35】とは住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して取り扱う固定金利の住宅ローンのことです。
【フラット35】には、住宅が一定の基準を満たすと、当初一定期間の金利が0.25%引き下げられる【フラット35S】があり、【フラット35S】には、金利引下げ期間を10年間とする金利Aプランと、金利引下げ期間を5年間とする金利Bプランとがあります。
【フラット35】借入対象となる住宅について
●住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅
●住宅の床面積が、下記の基準に適合する住宅一戸建て、連続建ておよび重ね建ての場合 70㎡以上 共同建て(マンションなど)の場合 30㎡以上 【フラット35S】が利用できる住宅の主な条件は以下のとおりです。
●〈金利Bプラン〉(新築・中古共通の基準)
次の(1)~(6)のうちいずれか1つ以上の基準を満たすこと
(1)断熱等性能等級4の住宅
(2)一次エネルギー消費量等級4以上の住宅
(3)耐震等級(躯体構造の倒壊等防止)2以上の住宅
(4)免震建築物
(5)高齢者等配慮対策等級3以上の住宅
(6)劣化対策等級3、かつ、維持管理対策等級2以上の住宅(マンションは一定の更新対策が必要)
●〈金利Bプラン〉(中古特有の基準)
次の(1)~(4)のうちいずれか1つ以上の基準を満たすこと
(1)二重サッシまたは複層ガラスを使用
(2)建設住宅性能評価書の交付を受けた住宅(省エネルギー対策等級2以上または断熱性能等級2以上、)または中古マンションらくらく【フラット35】のうち【フラット35S】(省エネルギー性(外壁等断熱)に適合するもの)として登録された住宅
(3)浴室および階段に手すりが設置された住宅
(4)屋内の段差が解消された住宅
●〈金利Aプラン〉(新築・中古共通の基準)
次の(1)~(6)のうちいずれか1つ以上の基準を満たすこと
(1)認定低炭素住宅
(2)一次エネルギー消費量等級5の住宅
(3)性能向上計画認定住宅
(4)耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)3の住宅
(5)認定長期優良住宅
(6)高齢者等配慮対策等級4以上の住宅(マンションの専用部分は等級3でも可)
ポイント
住宅の購入にあたって、固定金利の住宅ローン【フラット35】、【フラット35S】の利用を検討する場合、まずは金利プランの違いを理解し、利用可能物件であるかを確認しましょう。
また、【フラット35】の金利は取扱金融機関によって金利が異なるので、比較検討することが大切です。弊社では住宅ローン申込手続のお手伝いもさせていただきます。ご不明な点や住宅ローンに関するご質問がございましたらお気軽にお申し付け下さい。 -
【配偶者居住権について】
相続に関するルールが大きく変わります
平成30年7月に相続法が大きく改正されました。この改正により、例えば、残された配偶者が安心して安定した生活を過ごせるようにするための方策などが導入されることになりました。今回の改正により、自分が亡くなったとき、あるいは家族が亡くなったときに生ずる相続に関して、どのような点が、どのように変わったのかポイントを紹介します。
相続法の改正の主な内容
今回の相続法の改正の主な内容は次のとおりです。
・配偶者居住権を創設
・自筆証書遺言に添付する財産目録の作成がパソコンで可能に
・法務局で自筆証書による遺言書が保管可能に
・被相続人の介護や看病で貢献した親族は金銭要求が可能に
などです。
配偶者居住権について
今回の改正において、配偶者居住権が創設されました。
配偶者居住権は、配偶者が相続開始時に被相続人が所有する建物に住んでいた場合に、終身または一定期間、その建物を無償で使用することができる権利です。
これは、建物についての権利を「負担付きの所有権」と「配偶者居住権」に分け、遺産分割の際などに、配偶者が「配偶者居住権」を取得し、配偶者以外の相続人が「負担付きの所有権」を取得することができるようにしたものです。上記のとおり、配偶者居住権は、自宅に住み続けることができる権利ですが、完全な所有権とは異なり、人に売ったり、自由に貸したりすることができない分、評価額を低く抑えることができます。このため、配偶者はこれまで住んでいた自宅に住み続けながら、預貯金などの他の財産もより多く取得できるようになり、配偶者のその後の生活の安定を図ることができます。
ポイント
配偶者居住権は2020年4月1日から施行されます。残された配偶者が安心して安定した生活を過ごせるようにするための方策として創設されましたが、配偶者以外の相続人は負担付の所有権を取得することになるなど制度が変わるので、施行された後にどのような問題が生じるかがポイントになると思います。
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【消費税率10%引上げに伴う支援策について】 その④贈与非課税枠は最大3,000万円に拡大
消費税率10%引上げに伴う支援策について
消費増税に伴う住宅取得支援策として、国土交通省より4つ支援策が示されています。今回は、④贈与非課税枠は最大3,000万円に拡大 について説明します。
贈与非課税枠は最大3,000万円に拡大
消費税率の引き上げに伴う4つの支援策の④として、贈与税非課税枠は最大3,000万円に拡大が示されています。
制度の概要としましては、父母や祖父母などの直系尊属から、自己の居住の用に供する住宅の新築若しくは取得又は増改築等のための金銭(以下「住宅取得等資金」といいます。)を贈与により取得した場合において、下記の表の金額までの贈与につき贈与税が非課税となる制度です。(※平成27年1月1日以降の贈与により住宅を取得等した場合に適用があります。)
ポイント
ポイントとしましては①受贈者の要件 ②家屋の要件 ③質の高い住宅の基準 ④必要書類の4つのポイントがあり、全てを満たす必要があります。
この制度を利用し住宅の取得を検討される方は制度を十分理解するようお勧めします。
ご不明な点やご質問がございましたらお気軽にお問い合わせください。また、国土交通省より上記の4つのポイントについての下記のとおり、説明が示されていますのでご参照ください。
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【消費税率10%引上げに伴う支援策について】 その③新たなポイント制度創設について
消費税率10%引上げに伴う支援策について
消費増税に伴う住宅取得支援策として、国土交通省より4つ支援策が示されています。今回は、③新たなポイント制度創設について説明します。
新たなポイント制度の創設とは
新たなポイント制度の創設としまして下記の通り「次世代住宅ポイント制度の概要」が国土交通省より示されています。
まずは前提として、今後の国会で平成31年度当初予算案が成立することが必要となります。
概要を見ますと、住宅の新築(貸家を除く)と住宅のリフォーム(貸家を含む)を行った場合、一定の要件のもと1戸あたり上限35万ポイントが発行され、
「環境」、「安全・安心」、「健康長寿・高齢者対応」、「子育て支援、働き方改革」に資する商品等に交換できるものです。
ポイント
あくまでも、今後の国会で平成31年度当初予算案が成立することが前提で、動向に注意が必要となります。
今後の動向につきましては、随時お知らせしていきたいと思います。
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【消費税率10%引上げに伴う支援策について】 その②すまい給付金について
消費税率10%引上げに伴う支援策について
消費増税に伴う住宅取得支援策として、国土交通省より4つ支援策が示されています。今回は、②すまい給付金ついて説明します。
住まい給付金とは
すまい給付金は、消費税率引上げによる住宅取得者の負担をかなりの程度緩和するために創設された制度です。
消費税率8%時は収入額の目安が510万円以下の方を対象に最大30万円、
10%時は収入額の目安が775万円以下の方を対象に最大50万円を給付するものです。
*住宅ローン減税とは別の制度です。
すまい給付金の対象者
すまい給付金は住宅を取得し登記上の持分を保有するとともにその住宅に自分で居住する収入が一定以下の方が対象です。
また、住宅ローンを利用しないで住宅を取得する現金取得者については、年齢が50才以上の方※が対象となります。
主な要件
1. 住宅の所有者:不動産登記上の持分保有者
2. 住宅の居住者:住民票において、取得した住宅への居住が確認できる者
3. 収入が一定以下の者[8%時]収入額の目安が510万円以下、[10%時]収入額の目安が775万円以下
4. (住宅ローンを利用しない場合のみ)年齢が50才以上の者、10%時には、収入額の目安が650万円以下
(都道府県民税の所得割額が13.30万円以下)の要件が追加されます。
*収入が一定以下の方が対象です。
給付対象となる住宅の要件
給付対象となる住宅の要件は下記の4通りがあります。
①新築住宅を住宅ローン利用により取得した場合
②新築住宅を住宅ローン利用せず現金取得した場合
③中古住宅を住宅ローン利用により取得した場合
④中古住宅を住宅ローン利用せず現金取得した場合
*給付の対象となる中古住宅は、売主が宅地建物取引業者である中古住宅(中古再販住宅)だけです。
*住宅ローン減税の対象住宅要件にすまい給付金独自の要件が加わります。給付額の目安は下記の通りです
*上記給付額はあくまでも目安です。給付額は収入、扶養対象など家族構成により変わってきます。
ポイント
消費税が10%になった場合、収入額の目安が775万円以下の方が、すまい給付金の対象となります。
対象者がかなり拡充されますので、ご自身が対象となるか必ず確認しましょう。ご不明な点はお気軽にお問い合わせください。