不動産便利コラム
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【マンションのリフォームについて】
マンションのリフォームについて
マンションには「専有部分」と「共用部分」があり、個人でリフォームできるのは専有部分だけです。構造体や窓、玄関の扉などは共用部分なのでリフォームすることはできません。住戸の内側であれば、解体して間取りを変えることもできますが、配管の移動や使用する素材が制限されるなどマンションごとに管理規約のルールがありますので、工事中の養生方法なども含め、事前に管理組合に確認しましょう。次に、具体的にリフォームできる部分、できない部分を見ていきましょう。
リフォームができる部分とできない部分
内装・・・・・・・住戸の内側は専有部分なのでリフォーム可能です。壁材や天井材などの内装の張り替えや塗替え、建具の交換ができます。
天井・・・・・・・構造体のコンクリートの内側までが専有部分ですので、天井板を外し、天井高を上げることもできますが、上階住戸の配管がないか注意が必要です。
窓・・・・・・・・既存の窓は共用部分なのでサッシの変更はできませんが、(管理規約に変更可能なサッシの規定がある場合もあります。)、内窓を新設することは可能です。
パイプスペース・・排水管専用と、給水、ガス管、電気配線用の2種類あります。住戸の中にあるが、どちらも共用部分なので既存の場所から移動できません。
バルコニー・・・・バルコニーは共用部分なのでリフォームは不可です。ウッドデッキを設置する場合は、管理規約を確認し、避難ハッチを塞がないように注意が必要です。
コンセント・・・・増設や移動は可能ですが、マンション全体で電気の総容量が決まっており、各住戸の容量に限度があります。容量を増やすなら事前に確認しましょう。
床・・・・・・・・床面を上げたり、床下に余裕があれば床下収納の新設は可能ですが、遮音性の点から、管理規約で使用できる床材を規定している場合もあります。
水まわり・・・・・床下の配管が動かせるかどうかがポイントです。給水・給湯管は移動しやすいが、排水管は移動距離が長いと流れが悪くなることがありますので要注意です。
間取り・・・・・・構造によりますが、住戸内の間仕切りを外せる場合は大胆な間取り変更も可能です。撤去できない壁があるなど、構造により異なるため事前に確認しましょう。
玄関・・・・・・・玄関ドアの外側は共用部分なので、交換することはできませんが、内側は専有部分になるので色を塗り替えるなどの変更は可能です。
ポイント
リフォームすることを前提に、中古マンションを購入する場合には注意が必要です。購入後にリフォームできない箇所が判明することのないよう事前に確認することが大切です。
詳しい説明やご質問等は下記までお問合せください
TEL:03-5284-7067(担当:児玉)
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【マンションの専有部分と共有部分について】
専有部分とは
専有部分とは、マンションなど一棟の建物に構造上区分された数個の部分が独立していて、住居や店舗、事務所等の用途にすることができるとき、それぞれ「単独に所有する部分」のことをいいます。つまり、区分所有者が単独で所有している部分のことです。
一般的には住戸部分をいいますが、厳密には、天井・床・壁などコンクリート躯体です部分で囲まれた内部空間になります。
また、専有部分の面積のことを「専有面積」といいます。
専有部分は、一般の所有と同様に扱われますが、一棟の一部であることから共同の利益に反するような使用は許されないとされています。
共用部分とは
共用部分とは、分譲マンションなど区分所有建物で、専有部分以外の建物部分や専有部分に属さない建物の附属物のことです。
共用部分には、
①壁や支柱、基礎、屋根等の基本的な構造部分、共用の配管や配線
②廊下や階段室、エントランス等構造上共用とされる部分
③管理員室や集会室等、管理規約で定められた場所
④住戸の窓ガラスや玄関扉、バルコニー、専用庭
などがあります
共用部分は全区分所有者の共有に属し、持ち分は専有部分の床面積に応じて決められます。
専用使用権とは
専用使用権とは、マンションの共用部分(バルコニーや専用庭など)の一部を、特定の区分所有者が専用使用できる権利のことをいいます。
専用使用権があるといっても、バルコニーや専用庭が共用部分であることに変わりはないので、無断で形状を変更したり、避難通路の妨げになるようなものを設置することはできません。
また、バルコニーや玄関ポーチ、専用庭などは、各区分所有者のみが使用できるスペースでですが、「共用部分」として定義されており、専有面積には含まれません。
ポイント
マンションをリフォームする場合など、専有部分と共有部分、専用使用権の関係を良く理解しましょう。
つまり、どこからどこまでが自分の部屋なのかということです。
自分だけが使用できる住戸の窓ガラスや玄関扉、バルコニー、専用庭などであっても自由にリフォームや用途変更ができないため注意が必要です。
詳しい説明やご質問等は下記までお問合せください
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【取り壊すことを前提に取得した家屋に対する不動産取得税について】
取り壊すことを前提に取得した家屋について
住宅やビルなどを建築する計画で土地を取得する場合、更地ではなく建物付の土地を購入して建物を取り壊すケースはよくある事です。
土地や家屋を購入したり、家屋を建築するなどして不動産を取得したときに、登記の有無にかかわらず不動産取得税が課税されますが、取り壊すことを前提に取得した家屋に対しても不動産取得税はかかるのでしょうか。
課税対象にならない場合がありますが手続きが必要です
①取り壊すことを条件として家屋を取得したこと。
②取得後使用していないこと。
③取得後直ちに取り壊したこと。
①~③の条件に該当し不動産としてではなく動産を取得したとみられるときに限り、課税対象とはなりません。
上記の要件に該当する場合は、「不動産取得税調査申請書」に必要事項を記載の上、書類を添えて、不動産の所在地を管轄する都税事務所(支所)・支庁に提出ことにより課税されないこととなります。
【申請に必要な提出書類】
●不動産売買契約書
●最終代金領収書
●取り壊した後の土地の利用状況が確認できる書類 *建築確認済証、工程表等
●閉鎖事項証明書 ※閉鎖事項証明書がない場合は、「登記申請書及び登記完了証」または「解体証明書及び解体業者の印鑑証明書」(原本)
ポイント
取得した家屋(非住宅)に対する不動産取得税は、本則で *取得した不動産の価格(課税標準額)×4/100です。
不動産の価格が1,000万円であれば、不動産取得税は40万円となります。
上記のとおり、取り壊すことが前提で、要件が満たされれば課税されませんので注意が必要です。
なお、不動産取得税は地方税で都道府県により取り扱いが多少違う場合がありますので県税事務所等に確認しましょう。詳しい説明やご質問等は下記までお問合せください
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【マンションの専有面積について】
専有面積とは
専有面積とは、マンションなどの集合住宅で、区分所有者に所有権が認められている部分(専有部分)の面積のことです。専有面積にはバルコニーや玄関ポーチなどの面積は含まれません。
壁芯面積と内法面積
専有面積の算定方法については、住戸を囲む壁の厚みの中心線を結んでその内側を面積とする「壁心計算」(『へきしん』又は『かべしん』と読みます)と、壁の内側の部分だけを面積とする「内法計算」(うちのり)の2通りがあります。。壁の厚みが含まれていない分、「内法」面積のほうが「壁心」面積よりも少し小さくなります。
建築基準法で建築確認を行う場合は壁芯面積で計算し、不動産登記法では内法面積で登記を行うため2つの専有面積があることとなります。
専有面積の注意点
住宅ローン控除や登録免許税などの軽減措置を受けたいとき、例えば住宅ローン控除の要件のひとつに「床面積が50m2以上」とありますが、これは登記簿上の面積(内法面積)を指します。したがって、販売広告に専有面積52m2と書いてあっても、内法面積では50m2を下回ってしまい控除を受けられない場合もありますので注意が必要です。
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【不動産の共有について】
登記について
不動産(土地や建物)を購入したら、登記所(法務局)で土地・建物それぞれの登記をする必要があります。この不動産の登記をしておかないと、第三者に対して所有権などの権利を主張できません。
単独名義と共有名義
●単独名義とは、文字通り購入した人1人の名義で登記することです。例えば、夫の名義で住宅ローンを組んで購入した場合、その不動産の登記名義は夫の単独名義で登記されます。
●共有名義とは、複数人が1つの不動産を購入する際に共同で出資して購入した場合に、その出資した割合に応じた持ち分で登記することを言います。例えば、4,000万円の土地をAさん2,000万円、Bさん2,000万円それぞれお金を出し合って購入した場合、それぞれ2分の1の持ち分で共有名義とします。
夫婦でマイホームを購入した場合、どちらの名義で登記すれば良いのでしょうか。
例えば、諸費用を含めた購入価格4,000万円の物件を妻が頭金1,000万円を負担して、残り3,000万円を夫がローンを組んで購入した場合どのように登記をしたらよいのでしょうか。
この場合、諸費用を含めた購入価格の負担割合の妻の持分は1/4、夫の持分は3/4にすべきです。
注意点としては、負担割合と異なる割合で持分を登記してしまうと、税金面で贈与の問題が発生することです。
上記の例で持分1/2ずつで登記してしまうと、妻は1,000万円の負担に対し、2,000万円分の不動産を取得したことになり、夫から妻へ1,000万円分の不動産が贈与されたとみなされます。夫婦間の贈与でも、基本的に、年間110万円の基礎控除を超える部分には贈与税がかかりますので注意が必要です。
夫婦共有名義にする場合のメリット
夫婦が共働きの場合にそれぞれ住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合、共有名義で登記をすると夫婦それぞれの収入に対して「住宅ローン控除」の適用を受けることができます。
住宅ローン控除とは、住宅ローンの年末残高の1%が10年間減税されるという制度で、減税されるのは所得税と住民税です。夫婦が共働きの場合、夫と妻それぞれの所得税、住民税に対して住宅ローン控除が使えるため、単独名義の時に比べると、より減税額が多くなる場合があります。
夫婦共有名義にする場合のデメリット
共有名義の不動産を売却するためには、原則として共有者全員の同意が必要で、「離婚」した場合、問題となるケースが多いようです。
夫がマイホームの売却を希望したとしても、共有名義人である妻が売却を拒否して住み続けることを主張した場合、事実上売却は困難です。また、どちらか一方の単独名義に変更する場合は、金融機関への連絡と承諾が必要ですし、当初2人で分けていた住宅ローンを、一人で負担することになるかもしれません。
ポイント
●持分割合の登記はきちんと資金の負担割合に応じて行うようにしましょう。
●共有名義にする場合のメリット、デメリットを理解しましょう。詳しい説明やご質問等は下記までお問合せください
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【元利均等返済と元金均等返済について】
住宅ローンの返済方法について
住宅ローンの返済方法には元利均等返済と元金均等返済の2種類があります。住宅ローンの金利に比べてあまりこだわらない方が多いようですが、総返済額に差があるなどの違いがあります。
今回は元利均等返済と元金均等返済のお話です。
元利均等返済とは
【特徴】
●毎月の返済額が一定になるように、「元金」と「利息」を計算した返済方法です。
●元利均等返済は、返済額に占める元金と利息の割合が毎回変わります。
●返済の前半は返済額に占める利息の割合が多いため、元金の減りは元金均等返済より遅く、その分利息も多くなります。
元金均等返済とは
毎回の返済額に占める元金の返済分を一定とし、利息額は、各回の元金の額に金利を掛けた分を支払う方法です。
【特徴】
●返済期間と金利が同じ条件なら、総返済額は元金均等返済のほうが元利均等返済より少なくなります。
●当初の返済額が多くなるため、返済ににゆとりがある方、あとで返済を楽にしたい方に向いた返済方法と言えます。
元金均等・元利均等返済のイメージ図
返済総額の比較
元利均等返済と元金均等返済では、総返済額でどのくらいの差が出るのでしょうか、また初回の返済額はどのくらいの差があるのでしょうか。
シミュレーション条件・・・フラット35利用、借入額:3,000万円 、借入期間:35年、金利:1.34%とした場合
【元利均等返済の場合】
●毎月の返済額・・・89,522円 ●総返済額・・・37,599,240円
*元利均等返済の場合毎月の返済額は最終回まで変わりません。
【元金均等返済の場合】
●初回の返済額・・・104,928円 ●総返済額・・・37,052,947円
*3,000万円の借入、35年(420回)返済ですので毎月の返済元金は3,000万円÷420回=71,428円となります。当初は元金が減っていないため利息が多くかかり、初回の返済額は104,928円から始まり、徐々に返済額が減少し71,428円に近づくイメージです。上記の条件で元金均等返済を選択した場合、元利均等返済に比べて初回の返済額は15,406円多くなってしまいますが総返済額では546,293円少なくなります。
元金均等返済と元利均等返済の違いをご理解いただき返済方法を選択いただければと思います。詳しい説明やご質問等は下記までお問合せください
TEL:03-5284-7067(担当:児玉)
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【重要事項説明について】
重要事項説明とは
重要事項説明とは、不動産会社等(宅地建物取引業者)が土地・建物の売買や仲介などをする際に、取引当事者に対して「契約前に行うことを義務付けられている説明」のことです。
重要事項説明では主に下記の内容を説明します。説明担当者は宅地建物取引士で、重要事項説明書に記名・押印し、説明時には宅地建物取引士証を提示しなければなりません。重要事項説明の主な内容
◆対象物件の確認◆
●物件について-物件の所在地や面積、所有者などの権利関係
●法令上の制限について-用途地域や建ぺい率など各種の法令に基づく制限事項
●土地と道路の関係、水道・電気・ガスなどの整備状況(主に一戸建て)、管理や修繕計画について(マンション)
●敷地や建物の状態について
◆契約内容について◆
●手付金の金額や保全措置について
●契約解除、損害倍書が必要なケースなどについて
●契約不適合責任、供託や保険加入等について
●そのほか、特記事項などについてポイント
「重要事項説明書」には、宅建業者が買主に「物件」と「契約の条件」について知らせたいことをまとめています。
これによって、買主が誤った認識のまま購入することを防いだり、購入後に想定外の不利益を被らないように、宅建業者が不動産の現況を説明するものです。詳しい説明やご質問等は下記までお問合せください
TEL:03-5284-7067(担当:児玉)
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【特定保守製品について】
所有者登録をしましょう
お住まいのお引渡しの際には膨大な量の取扱説明書をお渡しすることとなります。
お時間のあるときにゆっくり目を通していただき、大切にお使いいただければと思いますが、付帯設備表にてご説明する特定保守製品につきましては取り急ぎ所有者登録をお願いします。
消費生活用製品安全法「長期使用製品安全点検制度」とは
消費生活用製品安全法「長期使用製品安全点検制度」は、所有者自身による保守が難しく、経年劣化による重大事故の発生の恐れが高い9品目の製品(特定保守製品)について、経年劣化による事故を未然に防止するため、点検などの保守を適切に支援する制度です。(平成21年(2009)4月開始)
経年劣化により安全上支障が生じ、特に重大な危害を及ぼすおそれが高い9品目が消費生活用製品安全法「長期使用製品安全点検制度」で指定された「特定保守製品」として点検制度対象に指定されております特定保守製品9品目
①屋内式ガス瞬間湯沸器(都市ガス用)
②屋内式ガス瞬間湯沸器(LPガス用)
③屋内式ガスふろがま(都市ガス用)
④屋内式ガスふろがま(LPガス用)
⑤石油給湯機
⑥石油ふろがま
⑦密閉燃焼式石油温風暖房機
⑧ビルトイン式電気食器洗機
⑨浴室用電気乾燥機特定保守製品の所有者は、「所有者登録」を行い、設計標準使用期間(業務用3年/家庭用10年)に基づき、点検期間中に「法定点検(有償)」を受けることが求められています。
所有者登録をしますと、点検期間が始まる前に「法定点検通知」が届きますので法定点検を受けて事故を防ぎ、製品を安全にお使いいただくことができます。詳しい説明やご質問等は下記までお問合せください
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【火災警報器について】
火災警報器について
前回の不動産便利コラムにて「24時間換気システム」について取り上げ、設置が義務付けられていることを説明しましたが、他にも住宅に設置が義務付けられているものがあります。それは火災警報器です。今回は火災警報機の設置場所や種類について説明します。
2006年6月1日に改正消防法が施行され,全ての住宅(一般家庭)に住宅用火災警報器の設置が義務付けられました。
新築住宅は2006年(平成18年)6月1日から、既存住宅は市町村条例により定められた日から必ず住宅用火災警報器を取り付けなければなりません。
東京消防庁の管内(島しょ地域と稲城市を除く東京都全域)では、火災予防条例により、平成22年4月1日からすべての住宅に設置が義務付けられました。火災警報器の設置場所
火災報知機の設置場所は居間、リビング、子供部屋、寝室などの普段使っている居室、階段、台所の天井または壁に設置が必要です。
*浴室、トイレ、洗面所、納戸などは含まれません。火災警報器の種類について
取り付ける住宅用火災警報器の種類は条例の中の設置基準により決められています。
東京都(島しょ地域を除く)にある住宅の住宅用火災警報器設置基準
設置場所 住宅用火災警報器の種類 ・居室
(居間、ダイニング、子供部屋、寝室など)
・階段煙式 ・台所又は火災以外の煙を感知し警報を発するおそれのある場所 煙式 又は 熱式 ※煙式の方が熱式よりも火災を早く感知することができるので、東京消防庁では、台所などにも煙式を設置することを推奨しています。
設置後のメンテナンスについて
●お手入れをしましょう・・・ 警報器にホコリが付くと火災を感知しにくくなります。汚れが目立ったら、乾いた布でふき取りましょう。特に、台所に取り付けた警報器は、油や煙などにより汚れがつくことがあります。布に水やせっけん水を浸し、十分絞ってから汚れをふき取って下さい。
●テストをしましょう・・・テストは、ボタンを押したり、ひもがついているタイプのものは、ひもを引いて行えます。製品の取扱説明書を確認しましょう。
●警報器本体の寿命は・・・警報器本体の寿命は、おおむね10年です。設置後10年が経過したら新しい警報器に交換しましょう。室内になにげなく付いている火災警報器ですが、生命、財産を守る重要なものです。火災警報器の種類、設置場所、取扱説明書などをよく読み正しく使いましょう。
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【24時間換気システムについて】
24時間換気システムについて
オープンハウスにご来場いただいたお客様より「これは何ですか?」いう質問を多くいただきます。
正確は給気口です。この給気口はこれだけではなく換気扇とセットで機能するものです。
下の写真は換気扇です。
換気システムの設置義務について
2003年(平成15年)7月の建築基準法改正により、すべての住宅への設置が義務づけられました。住宅の場合、換気回数0.5回/h以上の機械換気設備の設置が必要とされています。つまり、1時間で室内の空気の半分が入れ替わるようにしなさいという事です。
目的はシックハウス症候群予防です。
シックハウス症候群とは、住宅に使われる壁や床、構造体などのさまざまな建材や家具などの材料に含まれる揮発性有機化合物などの有害物質が室内に放出されることで、目がチカチカしたり、めまいや頭痛、皮膚障害などの症状が起きることです。
建築基準法の改正で2003年7月1日以降に着工する住宅は、化学物質の発散量の少ない建材を使うこと、また、換気によって室内の化学物質の濃度を低減させることが定められています。
3種類の換気方式について
“第1種換気方式”
外気を取り込む給気口と空気を排出する排気口の両方を、換気扇などの機械によって行う方法“第2種換気方式”
給気のみ機械で行い、空気の排出に関しては自然に排気口から行う方法“第3種換気方式”
空気の取り込みは自然に給気口から、排気は機械によって強制的に行う方法写真の給気口は自然吸気口、換気扇は機械換気扇で強制排気していますので、この住宅は第3種換気方式を採用していることが分かります。
結露に強いのは第3種換気方式
排気は強制的に機械で、空気の取り込みは自然に任せるのが第3種換気方式です。
第1種、第2種換気方式と異なるのは、すべての居室に給気口を設ける必要があるという点です。給気口からの自然給気と強制排気という仕組みは、内部結露が起きにくく、ランニングコストが抑えられるというメリットがあります。
近年増えている高気密・高断熱住宅にも適した換気方式ともいわれています。
しかし、外気の侵入口が増える分、気密性の低い日本家屋などは反対に暖房費が高くなる可能性もあります。快適な生活環境を整えるためにも換気システムをご理解いただきメンテナンスをしていただけたらと思います。
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