不動産便利コラム
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【マンションの管理について】
管理組合について
管理組合とは、分譲マンションなど区分所有建物の区分所有者で構成する団体のことで、建物全体の維持・管理や共同生活のルールづくりなど、管理全般についての決定と実施の主体となります。区分所有法によって定められており、分譲マンションを購入すると必然的に管理組合の一員となります。
管理の内容について
管理内容は、住人からの管理費・修繕積立金等の回収や滞納などのチェック業務、理事会や総会の運営、清掃やゴミ出し、設備機器の保守点検、備品の管理、マンションの巡回、業者の立ち会いなど多岐にわたります。
管理形態について
管理形態とは、マンション管理について、管理会社の有無や管理業務への関与レベルによって種別したものです。
大別すると、管理業務を管理会社に委託する「委託管理」と、管理組合員だけで行う「自主管理」があります。
「委託管理」については、委託範囲によって全面管理（全部委託）と一部委託に分類され、さらに管理員の勤務形態によって、
（1）常駐管理（管理員が住み込みで業務にあたる24時間管理）
（2）日勤管理（通勤してきて定められた勤務時間に業務を行う）
（3）巡回管理（週に2～4回の割合で訪問して数時間だけ業務をこなす）
（4）自主管理（管理員を置かず、管理組合が自力で業務にあたり、必要に応じて清掃要員などを雇用する）に分かれます。
ポイント
中古マンション購入を検討する場合、「マンションは管理を買え」という言葉があります。
住まいを購入する場合立地や目新しい設備などばかりに目が行きがちですが、10年後、20年後、更にその先まで住まいとしての住みやすさや資産価値を左右してくる重要な要素が「管理」です。どのような管理形態でどのような管理をしているのかはマンション購入を検討する際の重要なポイントです。詳しい説明やご質問等は下記までお問合せください
TEL：03-5284-7067（担当：児玉）
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【マンションのリフォームについて】
マンションのリフォームについて
マンションには「専有部分」と「共用部分」があり、個人でリフォームできるのは専有部分だけです。構造体や窓、玄関の扉などは共用部分なのでリフォームすることはできません。住戸の内側であれば、解体して間取りを変えることもできますが、配管の移動や使用する素材が制限されるなどマンションごとに管理規約のルールがありますので、工事中の養生方法なども含め、事前に管理組合に確認しましょう。次に、具体的にリフォームできる部分、できない部分を見ていきましょう。
リフォームができる部分とできない部分
内装・・・・・・・住戸の内側は専有部分なのでリフォーム可能です。壁材や天井材などの内装の張り替えや塗替え、建具の交換ができます。
天井・・・・・・・構造体のコンクリートの内側までが専有部分ですので、天井板を外し、天井高を上げることもできますが、上階住戸の配管がないか注意が必要です。
窓・・・・・・・・既存の窓は共用部分なのでサッシの変更はできませんが、（管理規約に変更可能なサッシの規定がある場合もあります。）、内窓を新設することは可能です。
パイプスペース・・排水管専用と、給水、ガス管、電気配線用の2種類あります。住戸の中にあるが、どちらも共用部分なので既存の場所から移動できません。
バルコニー・・・・バルコニーは共用部分なのでリフォームは不可です。ウッドデッキを設置する場合は、管理規約を確認し、避難ハッチを塞がないように注意が必要です。
コンセント・・・・増設や移動は可能ですが、マンション全体で電気の総容量が決まっており、各住戸の容量に限度があります。容量を増やすなら事前に確認しましょう。
床・・・・・・・・床面を上げたり、床下に余裕があれば床下収納の新設は可能ですが、遮音性の点から、管理規約で使用できる床材を規定している場合もあります。
水まわり・・・・・床下の配管が動かせるかどうかがポイントです。給水・給湯管は移動しやすいが、排水管は移動距離が長いと流れが悪くなることがありますので要注意です。
間取り・・・・・・構造によりますが、住戸内の間仕切りを外せる場合は大胆な間取り変更も可能です。撤去できない壁があるなど、構造により異なるため事前に確認しましょう。
玄関・・・・・・・玄関ドアの外側は共用部分なので、交換することはできませんが、内側は専有部分になるので色を塗り替えるなどの変更は可能です。
ポイント
リフォームすることを前提に、中古マンションを購入する場合には注意が必要です。購入後にリフォームできない箇所が判明することのないよう事前に確認することが大切です。
詳しい説明やご質問等は下記までお問合せください
TEL：03-5284-7067（担当：児玉）
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【マンションの専有面積について】
専有面積とは
専有面積とは、マンションなどの集合住宅で、区分所有者に所有権が認められている部分（専有部分）の面積のことです。専有面積にはバルコニーや玄関ポーチなどの面積は含まれません。
壁芯面積と内法面積
専有面積の算定方法については、住戸を囲む壁の厚みの中心線を結んでその内側を面積とする「壁心計算」（『へきしん』又は『かべしん』と読みます）と、壁の内側の部分だけを面積とする「内法計算｣（うちのり）の2通りがあります。壁の厚みが含まれていない分、「内法」面積のほうが「壁心」面積よりも少し小さくなります。
建築基準法で建築確認を行う場合は壁芯面積で計算し、不動産登記法では内法面積で登記を行うため2つの専有面積があることとなります。
専有面積の注意点
住宅ローン控除や登録免許税などの軽減措置を受けたいとき、例えば住宅ローン控除の要件のひとつに「床面積が50m2以上」とありますが、これは登記簿上の面積（内法面積）を指します。したがって、販売広告に専有面積52m2と書いてあっても、内法面積では50m2を下回ってしまい控除を受けられない場合もありますので注意が必要です。
詳しい説明やご質問等は下記までお問合せください
TEL：03-5284-7067（担当：児玉）
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【住宅購入時にかかる諸費用 ⑦不動産取得税について】
住宅購入時にかかる諸費用について
住宅を購入するときには、住宅の購入代金のほかに各種の諸費用を支払うことになります。諸費用とは、税金や手数料などのことです。販売チラシ等には具体的な金額が表示されていない場合がほとんどですが、理由としましては住宅ローン利用の有無などケースにより諸費用が大きく変わってくるからです。
主な諸費用について
主な諸費用としてはまず、①印紙税、②登記費用、③住宅ローン借入費用、④仲介手数料、⑤固定資産税等精算金、⑥火災保険、⑦不動産取得税、等が挙げられます。
これらの諸費用は、住宅種別やケースによってかかる場合とかからない場合がある費用もあります。例えば住宅ローンを利用しなければ住宅ローン諸費用はかかりませんし、物件により税金の軽減措置が受けられる場合があります。
不動産取得税について
不動産取得税とは、不動産を有償または無償で取得した場合や改築等により不動産の価値を高めた場合に、その取得者等に課税される地方税のことです。
毎年課税されるわけではなく、不動産を取得（購入）した時にだけ払わなければならない税金です。
不動産取得税の税率は原則的に「不動産個定資産税評価額の4％」とされています。ただし「住宅の建物部分」に係る不動産取得税については「建物部分の固定資産税評価額の3％」とされています。
誰に対して課税されるのか
不動産取得税は原則的には、不動産を取得した者に対して、不動産の取得の日において課税されます。
不動産取得税の軽減措置について
一定の要件を満たす「住宅の建物部分」や一定の要件を満たす「住宅用土地」については、不動産取得税の税額そのものの大幅な軽減措置が設けられています。
不動産取得税の支払時期について
不動産取得税の納税方法については、取得後6ヶ月〜１年半くらいの間に各都道府県から届く「納税通知書」を使用して金融機関で納付します。なお、納期は各都道府県により異なります。
ポイント
上記の通り不動産取得税は、不動産取得後6ヶ月〜１年半くらいで納税通知書が届きます。つまり、忘れた頃に納税通知が届き思わぬ出費となる場合があります。一方、住宅、住宅用地の取得については大幅な軽減措置があり不動産取得税が掛からないケースもあります。購入時に不動産取得税がどのくらい掛かるか把握しておくことが重要です。 -
【住宅購入時にかかる諸費用 ⑥火災保険についてに】
住宅購入時にかかる諸費用について
住宅を購入するときには、住宅の購入代金のほかに各種の諸費用を支払うことになります。諸費用とは、税金や手数料などのことです。販売チラシ等には具体的な金額が表示されていない場合がほとんどですが、理由としましては住宅ローン利用の有無などケースにより諸費用が大きく変わってくるからです。
主な諸費用について
主な諸費用としてはまず、①印紙税、②登記費用、③住宅ローン借入費用、④仲介手数料、⑤固定資産税等精算金、⑥火災保険、⑦不動産取得税、等が挙げられます。
これらの諸費用は、住宅種別やケースによってかかる場合とかからない場合がある費用もあります。例えば住宅ローンを利用しなければ住宅ローン諸費用はかかりませんし、物件により税金の軽減措置が受けられる場合があります。火災保険について
火災保険とは、住宅等が火災や落雷、爆発、風災、雪災などにあって被害を受けた場合に補償される保険です。住宅の場合、建物と家財が保険の対象になります。
住宅ローンを利用して家を購入、建設する場合、返済中に火災が起きたら、建物にかけた火災保険の補償をローン返済に充てられます。このため、住宅ローンを利用する場合は、通常、借入額以上の火災保険をかけることが借入条件のひとつになっています。
火災保険料の計算方法について
火災保険料は、鉄筋コンクリート造のマンションと木造一戸建を比べた場合、燃えにくさや壊れやすさに違いがあるため、建物の構造によって大きく変わってきます。そのほか、保険料に影響する要素としては、建物所在地、専有面積、補償内容等、様々なものがあり、これらの要素によって、火災保険の保険料は決まります。また、地震保険をセットしたり、保険期間によっても保険料は変わってきます。火災保険はいつから掛けるのか
火災保険は引渡しの日、住宅ローン実行時、つまり、所有権移転の日からかけることとなります。どこの保険会社を利用するかは原則自由です。住宅ローン利用の金融機関からの紹介もありますし、弊社でご紹介する事も可能です。住宅購入申込からお引渡しまでは時間が有りますので、事前に検討されることをお勧めします。
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【住宅購入時にかかる諸費用 ⑤固定資産税等精算金について】
住宅購入時にかかる諸費用について
住宅を購入するときには、住宅の購入代金のほかに各種の諸費用を支払うことになります。諸費用とは、税金や手数料などのことです。販売チラシ等には具体的な金額が表示されていない場合がほとんどですが、理由としましては住宅ローン利用の有無などケースにより諸費用が大きく変わってくるからです。
主な諸費用について
主な諸費用としてはまず、①印紙税、②登記費用、③住宅ローン借入費用、④仲介手数料、⑤固定資産税等精算金、⑥火災保険、⑦不動産取得税、等が挙げられます。
これらの諸費用は、住宅種別やケースによってかかる場合とかからない場合がある費用もあります。例えば住宅ローンを利用しなければ住宅ローン諸費用はかかりませんし、物件により税金の軽減措置が受けられる場合があります。固定資産税精算金等ついて
売買契約書の条文に（公租・公課の負担）があります。条文例としましては、「本物件に対して賦課される公租・公課は、引渡し日の前日までの分を売主が、引渡し日以降の分を買主が、それぞれ負担する。」などの文言です。公租公課とは、税金や町内会費など、公共的な目的のために支払う費用の総称で、「租税公課」ともいいます。「公租」は国や自治体に納める国税や地方税のことで、例えばマイホームの購入、所有に関する公租は、固定資産税、都市計画税（地方税）です。「公課」は公共的な目的を持つ団体などに支払う組合費や会費、負担金などです。マンション購入の際に負担することとなる、管理費、修繕積立金などです。固定資産税等清算金の計算方法について
固定資産税は、毎年1月1日現在で土地・建物などの固定資産を所有している人に対してかかる地方税です。納税義務者は売主ですが、不動産売買により、引渡し日以降の分は買主負担として精算するというものです。計算方法としては日割計算で365日割、閏年は366日割で計算します。また、中古マンション購入の際には管理費と修繕積立金の精算も必要となります。固定資産税等精算金の支払い時期について
固定資産税等精算金の支払いは、お引渡時、残決済時です。弊社では精算金の根拠、金額を事前にご案内しています。 -
【住宅購入時にかかる諸費用 ④仲介手数料について】
住宅購入時にかかる諸費用について
住宅を購入するときには、住宅の購入代金のほかに各種の諸費用を支払うことになります。諸費用とは、税金や手数料などのことです。販売チラシ等には具体的な金額が表示されていない場合がほとんどですが、理由としましては住宅ローン利用の有無などケースにより諸費用が大きく変わってくるからです。
主な諸費用について
主な諸費用としてはまず、①印紙税、②登記費用、③住宅ローン借入費用、④仲介手数料、⑤固定資産税精算金、⑥火災保険、⑦不動産取得税、等が挙げられます。
これらの諸費用は、住宅種別やケースによってかかる場合とかからない場合がある費用もあります。例えば住宅ローンを利用しなければ住宅ローン諸費用はかかりませんし、物件により税金の軽減措置が受けられる場合があります。
仲介手数料について
仲介手数料とは、住宅等、不動産の売買の際に売主と買主の間に入って意見の調整や契約事務などを行う不動産会社（仲介会社）に支払う手数料のことです。仲介手数料は、取引が成立した時点で支払う成功報酬で、物件の売却や購入の仲介を依頼したものの、契約が成立しなかった場合は、仲介手数料は発生しません。
仲介手数料の計算方法について
仲介手数料は下記の計算方法で算出します。
● ～200万円の部分・・・・5％
●200万円超～400万円の部分・・・・4％
●400万円を超える部分･・・・・・・3％
例えば2,000万円の物件を購入した場合の仲介手数料の計算は
200万円×5％＝10万円、200万円×4％＝8万円、1,600万円×3％＝48万円 合計66万円となります。3％＋6万円の『プラス6万円』ってなあに？とよく質問されますが、
これは、略式計算の際に出てくる単なる数字で：2,000万円×3％＋6万円＝66万円となり『プラス6万円』にはきちんと根拠があります。＊注意：この仲介手数料に消費税(10％)が加算されますのでご承知おきください。
仲介手数料の支払い時期について
仲介手数料は取引が成立した時点、つまり売買契約が成立した時点で仲介手数料全額を請求できるものですが、多くの場合、売買契約後一定期間をおいて不動産のお引渡となりますので、最後まで責任を持ってお引渡する意味でも、弊社では売買契約時に半金、最終のお引渡時、残決済時に半金をお願いしています。また、仲介手数料を含めた住宅購入にかかる諸費用につきましては、ご購入ご計画時からお引渡し時まで、その都度事前にご案内しています。 -
【住宅購入時にかかる諸費用 ③住宅ローン借入費用について】
住宅購入時にかかる諸費用について
住宅を購入するときには、住宅の購入代金のほかに各種の諸費用を支払うことになります。諸費用とは、税金や手数料などのことです。販売チラシ等には具体的な金額が表示されていない場合がほとんどですが、理由としましては住宅ローン利用の有無などケースにより諸費用が大きく変わってくるからです。
主な諸費用について
主な諸費用としてはまず、①印紙税、②登記費用、③住宅ローン借入費用、④仲介手数料、⑤固定資産税精算金、⑥火災保険、⑦不動産取得税、等が挙げられます。
これらの諸費用は、住宅種別やケースによってかかる場合とかからない場合がある費用もあります。例えば住宅ローンを利用しなければ住宅ローン諸費用はかかりませんし、物件により税金の軽減措置が受けられる場合があります。
住宅ローン借入費用について
住宅ローン借入費用としては、保証料・団体信用生命保険・事務手数料があります。
●保証料について
住宅ローンは保証会社に保証料を支払い保証人になってもらう制度が一般的です。住宅ローンが返済不能となった場合、保証会社が銀行に住宅ローンを一括返済します。この場合住宅ローンが消えてなくなるのではなく債権者が銀行から保証会社に移るだけです。つまり、銀行が貸したお金を必ず返してもらうための保証料であって住宅ローンが免除されたりするようなものではありません。
保証料は一括支払い型や金利上乗せ型があります。
一括支払い型 文字通り借入時に一括支払いするものです。ある都市銀行の保証料を見てみますと3,500万円借入の場合721,700円～2,885,295円となっています。
金利上乗せ型 保証料一括支払い型は初期費用の負担が大きいため金利に上乗せして支払うケースです。借入金利に0.2％上乗せが一般的です。金利を抑えるために一括支払い型を利用した場合はある程度の費用が必要となります。●手数料について
住宅ローンを利用しますと手数料がかかります。事務手数料、融資手数料など名称は様々ですが、いくら掛かるかはしっかり把握しましょう。上記の保証料０円！という銀行を見かけますが、この場は手数料に注目しましょう。X銀行の場合、保証料０円でも事務手数料は借入額の2.0％消費税別・・・・3,500万円借入の場合756,000円となります。事務手数料は借入金額の2％の場合もありますし、保証料はかかりますが手数料は33,000円円（税込）の場合もあります。また、事務手数料が本来、借入金額の2％のところをキャンペーン中のため1％以下などの場合もあります。保証料であれ、手数料であれ名称にかかわらずいくら掛かるかが重要です。
住宅ローン借入費用の支払い時期について
住宅ローン借入費用は、住宅ローン借入金額から差し引かれるパターンが一般的です。つまり住宅ローン実行時＝最終代金お支払い時＝住宅のお引渡し日、となりますので借入費用が差し引かれた結果、最終代金お支払い時に資金ショートしないよう注意が必要となります。
もちろん弊社では、最終代金お支払い時は事前にお知らせをしておりますのでご安心ください。 -
【住宅購入時にかかる諸費用 ②登記費用について】
住宅購入時にかかる諸費用について
住宅を購入するときには、住宅の購入代金のほかに各種の諸費用を支払うことになります。諸費用とは、税金や手数料などのことです。販売チラシ等には具体的な金額が表示されていない場合がほとんどですが、理由としましては住宅ローン利用の有無などケースにより諸費用が大きく変わってくるからです。
主な諸費用について
主な諸費用としてはまず、①印紙税、②登記費用、③住宅ローン借入費用、④仲介手数料、⑤固定資産税精算金、⑥火災保険、⑦不動産取得税、等が挙げられます。
これらの諸費用は、住宅種別やケースによってかかる場合とかからない場合がある費用もあります。例えば住宅ローンを利用しなければ住宅ローン諸費用はかかりませんし、物件により税金の軽減措置が受けられる場合があります。
登記費用について
家を買ったり建てたりするときには、土地や建物の権利関係を明らかにするために登記手続きが必要となります。この登記の際にかかる税金が登録免許税です。住宅の登記には新築建物の所有権の保存登記、土地や中古建物の所有権の移転登記、住宅ローンを借りるときの抵当権の設定登記があります。
また、不動産登記は司法書士に代行してもらうのが一般的で司法書士へ報酬も登記費用です。新築建物を購入する場合は表示登記も必要ですが、登録免許税はかからず、土地家屋調査士に報酬を支払うこととなります。つまり、登記費用とは①新築建物の所有権の保存登記、②土地や中古建物の所有権の移転登記、③住宅ローンを借りるときの抵当権の設定登記、④司法書士への報酬、⑤土地家屋調査士への報酬に区別され新築建物か中古建物か、住宅ローンを利用するかしないかなどにより費用が決まります。
住宅の登録免許税の軽減措置
登録免許の税額は、固定資産税評価額や、住宅ローンの借入額（抵当権設定登記の場合）に一定の税率をかけて計算されますが、一定の要件と適用期間の基に軽減措置があります。
※軽減措置の主な適用要件は次のとおりです。
●住宅の床面積（登記簿面積）が50平米以上
●自宅として住む住宅であること
●中古住宅の場合は一定の条件を満たすもの登記費用はいつ必要となるのか
登記費用は一般的には残金決済時、つまり住宅の引渡し時に支払う場合が一般的です。
ポイント
弊社ではご購入をご検討されている段階で、登記費用の概算をお伝えし、お支払いいただく前に登記費用の明細をご案内しています。上記のようにご購入される住宅種別、住宅ローン利用の有無、軽減税率が適用できるか否か、によって登記費用は変わってきます。この物件を購入した場合登記費用はどのくらいかかるの？などのご質問がございましたら、お調べしますのでお気軽にお申し付けください。 -
【住宅購入時にかかる諸費用・・・ ①印紙税について】
印紙税について
住まいを買うときには売主と「不動産売買契約」を、家を建てるときやリフォームするときは施工会社と「建設工事請負契約」を、住宅ローンを借りるときには金融機関と「金銭消費貸借契約（ローン契約）」を交わします。このときにかかる税金が「印紙税」です。税額は契約書の記載金額、つまり住宅価格や工事費、ローン借入額に応じて決められています。決められた額の印紙を契約書に貼り、印鑑または署名で消印を押すことで納税したことになります。
売買契約と請負契約は税額が軽減されます
印紙税のうち、家を買うときと、家を建てるときやリフォームするときの契約については、「税額の軽減」が受けられます。なお、住宅ローンを借りるときの金銭消費貸借契約には軽減措置がないので「本則税率」の税額がかかることになります。契約金額 本則税率(住宅ローンの契約)
軽減後の税率（不動産売買契約、建設請負契約）
500万円超1000万円以下 1万円 5000円 1000万円超5000万円以下 2万円 1万円 5000万円超1億円以下 6万円 3万円 まとめ
住宅を購入しますと、税金や諸費用が掛かります。購入後に思わぬ出費とならないよう、住宅購入に係わる税金と諸費用を把握しましょう。今後、数回にわたってご説明します。
