不動産便利コラム
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【住宅購入時にかかる諸費用 ③住宅ローン借入費用について】
住宅購入時にかかる諸費用について
住宅を購入するときには、住宅の購入代金のほかに各種の諸費用を支払うことになります。諸費用とは、税金や手数料などのことです。販売チラシ等には具体的な金額が表示されていない場合がほとんどですが、理由としましては住宅ローン利用の有無などケースにより諸費用が大きく変わってくるからです。
主な諸費用について
主な諸費用としてはまず、①印紙税、②登記費用、③住宅ローン借入費用、④仲介手数料、⑤固定資産税精算金、⑥火災保険、⑦不動産取得税、等が挙げられます。
これらの諸費用は、住宅種別やケースによってかかる場合とかからない場合がある費用もあります。例えば住宅ローンを利用しなければ住宅ローン諸費用はかかりませんし、物件により税金の軽減措置が受けられる場合があります。
住宅ローン借入費用について
住宅ローン借入費用としては、保証料・団体信用生命保険・事務手数料があります。
●保証料について
住宅ローンは保証会社に保証料を支払い保証人になってもらう制度が一般的です。住宅ローンが返済不能となった場合、保証会社が銀行に住宅ローンを一括返済します。この場合住宅ローンが消えてなくなるのではなく債権者が銀行から保証会社に移るだけです。つまり、銀行が貸したお金を必ず返してもらうための保証料であって住宅ローンが免除されたりするようなものではありません。
保証料は一括支払い型や金利上乗せ型があります。
一括支払い型 文字通り借入時に一括支払いするものです。ある都市銀行の保証料を見てみますと3,500万円借入の場合721,700円～2,885,295円となっています。
金利上乗せ型 保証料一括支払い型は初期費用の負担が大きいため金利に上乗せして支払うケースです。借入金利に0.2％上乗せが一般的です。金利を抑えるために一括支払い型を利用した場合はある程度の費用が必要となります。●手数料について
住宅ローンを利用しますと手数料がかかります。事務手数料、融資手数料など名称は様々ですが、いくら掛かるかはしっかり把握しましょう。上記の保証料０円！という銀行を見かけますが、この場は手数料に注目しましょう。X銀行の場合、保証料０円でも事務手数料は借入額の2.0％消費税別・・・・3,500万円借入の場合756,000円となります。事務手数料は借入金額の2％の場合もありますし、保証料はかかりますが手数料は33,000円円（税込）の場合もあります。また、事務手数料が本来、借入金額の2％のところをキャンペーン中のため1％以下などの場合もあります。保証料であれ、手数料であれ名称にかかわらずいくら掛かるかが重要です。
住宅ローン借入費用の支払い時期について
住宅ローン借入費用は、住宅ローン借入金額から差し引かれるパターンが一般的です。つまり住宅ローン実行時＝最終代金お支払い時＝住宅のお引渡し日、となりますので借入費用が差し引かれた結果、最終代金お支払い時に資金ショートしないよう注意が必要となります。
もちろん弊社では、最終代金お支払い時は事前にお知らせをしておりますのでご安心ください。 -
【住宅購入時にかかる諸費用 ②登記費用について】
住宅購入時にかかる諸費用について
住宅を購入するときには、住宅の購入代金のほかに各種の諸費用を支払うことになります。諸費用とは、税金や手数料などのことです。販売チラシ等には具体的な金額が表示されていない場合がほとんどですが、理由としましては住宅ローン利用の有無などケースにより諸費用が大きく変わってくるからです。
主な諸費用について
主な諸費用としてはまず、①印紙税、②登記費用、③住宅ローン借入費用、④仲介手数料、⑤固定資産税精算金、⑥火災保険、⑦不動産取得税、等が挙げられます。
これらの諸費用は、住宅種別やケースによってかかる場合とかからない場合がある費用もあります。例えば住宅ローンを利用しなければ住宅ローン諸費用はかかりませんし、物件により税金の軽減措置が受けられる場合があります。
登記費用について
家を買ったり建てたりするときには、土地や建物の権利関係を明らかにするために登記手続きが必要となります。この登記の際にかかる税金が登録免許税です。住宅の登記には新築建物の所有権の保存登記、土地や中古建物の所有権の移転登記、住宅ローンを借りるときの抵当権の設定登記があります。
また、不動産登記は司法書士に代行してもらうのが一般的で司法書士へ報酬も登記費用です。新築建物を購入する場合は表示登記も必要ですが、登録免許税はかからず、土地家屋調査士に報酬を支払うこととなります。つまり、登記費用とは①新築建物の所有権の保存登記、②土地や中古建物の所有権の移転登記、③住宅ローンを借りるときの抵当権の設定登記、④司法書士への報酬、⑤土地家屋調査士への報酬に区別され新築建物か中古建物か、住宅ローンを利用するかしないかなどにより費用が決まります。
住宅の登録免許税の軽減措置
登録免許の税額は、固定資産税評価額や、住宅ローンの借入額（抵当権設定登記の場合）に一定の税率をかけて計算されますが、一定の要件と適用期間の基に軽減措置があります。
※軽減措置の主な適用要件は次のとおりです。
●住宅の床面積（登記簿面積）が50平米以上
●自宅として住む住宅であること
●中古住宅の場合は一定の条件を満たすもの登記費用はいつ必要となるのか
登記費用は一般的には残金決済時、つまり住宅の引渡し時に支払う場合が一般的です。
ポイント
弊社ではご購入をご検討されている段階で、登記費用の概算をお伝えし、お支払いいただく前に登記費用の明細をご案内しています。上記のようにご購入される住宅種別、住宅ローン利用の有無、軽減税率が適用できるか否か、によって登記費用は変わってきます。この物件を購入した場合登記費用はどのくらいかかるの？などのご質問がございましたら、お調べしますのでお気軽にお申し付けください。 -
【住宅購入時にかかる諸費用・・・ ①印紙税について】
印紙税について
住まいを買うときには売主と「不動産売買契約」を、家を建てるときやリフォームするときは施工会社と「建設工事請負契約」を、住宅ローンを借りるときには金融機関と「金銭消費貸借契約（ローン契約）」を交わします。このときにかかる税金が「印紙税」です。税額は契約書の記載金額、つまり住宅価格や工事費、ローン借入額に応じて決められています。決められた額の印紙を契約書に貼り、印鑑または署名で消印を押すことで納税したことになります。
売買契約と請負契約は税額が軽減されます
印紙税のうち、家を買うときと、家を建てるときやリフォームするときの契約については、「税額の軽減」が受けられます。なお、住宅ローンを借りるときの金銭消費貸借契約には軽減措置がないので「本則税率」の税額がかかることになります。契約金額 本則税率(住宅ローンの契約)
軽減後の税率（不動産売買契約、建設請負契約）
500万円超1000万円以下 1万円 5000円 1000万円超5000万円以下 2万円 1万円 5000万円超1億円以下 6万円 3万円 まとめ
住宅を購入しますと、税金や諸費用が掛かります。購入後に思わぬ出費とならないよう、住宅購入に係わる税金と諸費用を把握しましょう。今後、数回にわたってご説明します。
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【年末調整について】
年末調整について
今年も年末調整の時期がやってきました。昨年(令和5年度中)、住宅ローンを利用してマイホームを購入し、今年(令和6年)｢住宅ローン控除」の確定申告をした方は、2年目以降からは会社員など給与所得者の場合、勤務先の年末調整で手続きができます。
用意するもの
用意する書類は2つです。
①給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書・・・確定申告をしたあとに税務署から送られてきます。
②住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書・・・住宅ローンを借りている金融機関から送られてきます。
この2つの書を勤務先の年末調整を担当している部署に提出するだけです。初年度のように確定申告をする必要はありません。
また、年末調整で住宅ローン控除の適用が漏れ、翌年1月末日を過ぎた場合は確定申告をすれば住宅ローン控除が適用になります。
個人事業主や自営業の方は毎年の確定申告が必要
勤務先の年末調整で住宅ローン控除の適用が受けられる給与所得者と違って、個人事業主や自営業の方は2年目以降も必要書類をそろえて毎年の確定申告が必要となります。
今年（令和5年）住宅を購入された方
今年（令和6年）住宅ローンを利用し住宅を購入された方は来年｢住宅ローン控除」の確定申告をすることとなりますので、今年の年末調整につきましては例年通り勤務先で行って大丈夫です。
ポイント
年末調整の時期が近づいてきました。会社員など給与所得者の方は勤務先より年末調整の書類が渡され、生命保険会社等から送られてくる生命保険料控除証明書等とともに提出することと思います。この手続の際に一緒に提出しましょう。そろそろ税務署、金融機関から書類が届くはずですので忘れずに手続しましょう。
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【間取図の略語について】
間取図の略語について
お住まい探しで販売図面などの間取り図を見ますと、とPS,WICなどの略語を目にすることが多いと思います。LDKなどは一般的ですがDEN,SICなどはいかがでしょうか？今回は間取図の略語のお話です。
お分かりになりますか？
・WIC ・・・ウォークインクローゼット。
・CL・・・・クローゼット。
・MBR・・・「Master Bed Room」の略で主寝室のことを言います。
・BR・・・・ベッドルーム。
・SR ・・・サービスルーム、日本語で書くと納戸と表現されます。
・WC・・・・WCはトイレの略記号です。
・UB・・・・UBはユニットバスの略でお風呂の表現に使われます。
・DR・・・・DRは「Dressing Room」の略となり、洗面脱衣室に使われます。洗面室の場合はPR（パウダールーム）とも略されることもあります。
・DEN ・・・DENと書いて書斎や趣味室のことを指します。
・RF・・・・RFはロフト（小屋裏収納）の略になります。
・ETR ・・・ENTはエントランスの略で玄関という意味です
・SB・・・・SBはシューズボックスの略となります。
・SIC ・・・シューズインクローゼットの略です
・PH・・・・PHはペントハウスと読み、屋上や屋上の出入り口として使われます。
・Sto ・・・Stoとはストレージの略で、収納の意味になります。貯蔵室や納戸など、Stoは広めの収納に使われる事が多いです。
・Void・・・Voidとは吹き抜けのことを言います。
・PS ・・・パイプスペース略です。例えば２階のトイレの排水を１階に流すパイプなど、配管が通っているスペースのことをPS（パイプスペース）と呼びます。
・R・・・・Rとは冷蔵庫置き場のことを指します。
・W・・・・洗濯機置き場のことをWと表現します。文字で間取図がいっぱいになりますと見づらいため略語が使われているようです。
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【オープンハウス、オープンルームに行って見よう！ その2】
オープンハウス、オープンルームについて
前回の不動産便利コラムの続きです。オープンハウスで建物を事由に見学できることをお伝えしましたが、マイホームの住み心地を左右するのは、建物だけではありません。買い物のしやすさや、教育機関への距離など、周辺環境も大きな要素です。そこで今回は周辺環境のチェックポイントを見ていきましょう。
周辺環境のチェックポイント
住宅を購入し、実際に住むことになった時、普段の買い物はしやすいか、いざという場合の病院の場所は？など、家族の生活シーンを思い描きながら、必要な環境をチェックしていきましょう。数年後、子どもが学校に行くときは……など想定される将来像も考えるといいと思います。
周辺環境の基本チェックポイント
■利便性のチェックポイント
・買物施設・・・普段の買い物に便利な施設はあるか、営業時間や品ぞろえ、価格なども確認。近くにコンビニがあると、ちょっとした買い物に便利です。
・病院・・・普段通いやすい病院は近くにあるか。万が一のときの大規模な病院はどのくらいの距離にあるかなど
・公共機関その他・・・役所や銀行・ATM、郵便局などは近くにあるか
■交通環境のチェックポイント
・最寄駅・・・最寄駅やバス停、利用できる交通機関は。始発・終電の時間
・交通量・・・通勤道路の渋滞などはあるか。家の前の道路の交通量はどうか
■地域環境のチェックポイント
・騒音やにおい・・・外に出たときに、特に気になる大きな音や、鼻につくにおいがないかなど。
・住環境に影響を与えそうな施設・・・工場や倉庫、夜遅くまで営業する飲食店、娯楽施設など、住環境に影響を与えそうな施設がないかなど。
■子育て環境のチェックポイント
・保育施設・・・保育所や、自治体のオープンスペースなどは利用しやすい場所にあるか
・教育関連施設・・・学校までの距離やその道程に問題はないか。塾などは通うのに不便がないか
・公園など・・・歩いて行ける距離に公園はあるか。子どもが遊んでも安全そうか
・同年代の子ども・・・近所に同年代の子どもや、同世代のファミリーはどのくらいいるか
■その他チェックポイント
・昼と夜、平日と休日でがらりと雰囲気の変わるエリアは少なくありません。交通量なども変化することが多いので、できれば、曜日や時間帯を変えて、何度か周辺を歩いてみるようにしましょう。
・弊社では基本的に毎週オープンハウスを開催しており、トップページにてお知らせしています。「お住まい探しはオープンハウスから！」まずはお気軽に見学してみましょう！ご来場お待ちしています。 -
【オープンハウス、オープンルームに行って見よう！】
オープンハウス、オープンルームについて
弊社では ほぼ毎週土日にオープンハウス、オープンルームを開催しています。オープンハウスとは、一戸建住宅や中古マンションを、予約なしで自由に見学できるよう開放しておくことをいいます。文字どおり鍵をかけずにマンションや一戸建などの物件がオープンな状態なので、開催時間内に見に行けば【予約なし】で【自由】に物件を内見できるイベントのことをいいます。
オープンルームともいいます。明確な区別はありませんが、弊社では一戸建の場合をオープンハウス、マンションの場合をオープンルームと呼んでいます。
一戸建や、マンションの前に「オープンハウス」と書かれた旗を見たことはありませんか?
土曜日や日曜日などの週末、祝日に行われることがほとんどで、予約なしで自由に室内を見ることができることから、お住まいの購入を検討している方からすると非常に気軽な住宅イベントです。
オープンハウスのメリット
●予約不要で見学ができる・・・開催時間が事前に分かれば、その時間内であれば好きな時間に予約なしで物件を見学することが可能です。
●隅々まで自由に見学ができる・・・オープンハウスでは家の中の家具などがない状態で開催されるケースが多く（居住中除く）、実際の家の広さや間取りのイメージがつきやすいので、不動産サイトや販売資料だけではわからない部分が見学できます。例えば・・・すべての部屋にエアコンが設置できるか？ コンセントの位置は？ 天井の高さは？ 浴室、キッチンの設備は？ クロスの色、フローリングの色は？ 隣家との距離は？窓から見える眺望は？陽当たりは？などなど
●担当者に質問ができる・・・オープンハウスを行っている物件は、基本的にその物件の担当者が常駐していますので、気になったことなどをその場で相談しやすいのも特徴です。
例えば・・・
■住宅ローンの返済シミュレーションや住宅ローンは、どの位利用できますか？
■毎月の返済額は、いくら位になりますか？
■住宅ローンは、どのように申込すればよいのですか？
■住宅ローンの手続を手伝ってもらえますか？
■妻の収入も合算できますか？
■購入諸費用は、どのくらいかかるのですか？
■親から資金援助を受けたいのですが贈与税は掛かりますか？
■住宅ローン控除を利用できますか？
■住宅ローン控除の手続はどうすればよいのですか？
■すまい給付金は受けられますか？・・・・などなど気になることはどんどん質問しましょう！
また、他の物件も検討したいので紹介してもらえないかなどのお客様のご要望にもお答えします。お気軽にお申し付け下さい。
物件の周辺環境も確認しましょう
お帰りの際に周辺環境の確認も兼ねてお散歩をしてみたらいかがでしょうか？街の雰囲気、駅までの距離、お子様が通う学校までの道のり、スーパー、コンビニ、病院、公園などを見て廻るることも楽しいものです。
お住まい探しはオープンハウスから！
弊社では基本的に毎週オープンハウスを開催しており、トップページにてお知らせしています。「お住まい探しはオープンハウスから！」まずはお気軽に見学してみましょう！ご来場お待ちしています。 -
【マンションの大規模修繕工事について】
大規模修繕工事とは
大規模修繕とは、経年劣化が避けられないマンションを定期的に修繕をすることで、建物としての資産価値を維持することを目的として、躯体を維持するための補修や共用部分の改修を行う大がかりな工事のことをです。
おおむね10～15年おきに行うのが一般的で、主な修繕・補修内容としては、壁のひび割れ補修、外壁の再塗装、屋上の防水補修、共用廊下、階段、エントランス等のクリーニングおよび補修、エレベーターの改装や交換、給水管工事、排水管工事、また、高齢化対応として各部のバリアフリー工事なども検討項目となり、実施にあたっては、管理組合主導で修繕委員会を設立し、長期修繕計画に基づいて進めていくことになります。
大規模修繕工事にかかる金額について
それでは大規模修繕工事にはどのぐらいの金額がかかるのでしょうか。
国土交通省発表の、大規模修繕工事 944 事例についての「工事金額｣ を見ますと、大規模修繕工事金額（工事ごと）【戸あたり】75万円～100万円；30.6％、100万円～125万円；24.7％、【㎡あたり】10,000円～15,000円；41.1％、5,000円～10,000円;31.8％となっています。
ポイント
国土交通省の統計から、大規模修繕工事金額は１戸辺り100万円が平均としますと、仮に200戸のマンションであれば約2億円が大規模修繕工事金額の目安となります。中古マンション購入を検討する場合に、修繕積立金が十分に積立てられているか判断する際のポイントと言えます。 -
【マンションの長期修繕計画について】
長期修繕計画とは
長期修繕計画とは、10年後、20年後を見据えて、マンションを定期的に修繕する計画のことです。
マンションの寿命を延ばし、快適な居住環境を確保し、資産価値を維持するためには、適時、適切な修繕工事を行うことが必要となります。
また、建物および設備の性能向上を図る改修工事を行うことも望まれます。そのためには、長期修繕計画を作成し、これに基づいて修繕積立金の額を設定することが不可欠となります。
長期修繕計画作成の主な目的
・将来見込まれる修繕工事および改修工事の内容、実施予定時期、概算の費用等を明確にすること。
・計画修繕工事の実施のために積み立てる修繕積立金額の根拠を明確にすること。
・修繕工事及び改修工事に関する長期計画について、あらかじめ合意しておくことで、計画修繕工事の円滑な実施を図ること。
長期修繕計画とフラット35
一般的に20年以上の長期修繕計画の作成や一定額以上の修繕積立金の徴収が優良マンションの条件だといわれています。住宅金融支援機構の住宅ローン【フラット35】をご利用する場合に必要な、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していることを示す適合証明書を取得する際の基準項目、適用条件の一つに長期修繕計画の有無があります。
ポイント
住まいを購入する場合立地や目新しい設備などばかりに目が行きがちですが、10年後、20年後、更にその先まで住まいとしての住みやすさや資産価値を左右してくる重要な要素の一つに「長期修繕計画」の有無があり、マンション購入を検討する際の重要なポイントとなります。
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【マンションの管理について】
管理組合について
管理組合とは、分譲マンションなど区分所有建物の区分所有者で構成する団体のことで、建物全体の維持・管理や共同生活のルールづくりなど、管理全般についての決定と実施の主体となります。区分所有法によって定められており、分譲マンションを購入すると必然的に管理組合の一員となります。
管理の内容について
管理内容は、住人からの管理費・修繕積立金等の回収や滞納などのチェック業務、理事会や総会の運営、清掃やゴミ出し、設備機器の保守点検、備品の管理、マンションの巡回、業者の立ち会いなど多岐にわたります。
管理形態について
管理形態とは、マンション管理について、管理会社の有無や管理業務への関与レベルによって種別したものです。
大別すると、管理業務を管理会社に委託する「委託管理」と、管理組合員だけで行う「自主管理」があります。
「委託管理」については、委託範囲によって全面管理（全部委託）と一部委託に分類され、さらに管理員の勤務形態によって、
（1）常駐管理（管理員が住み込みで業務にあたる24時間管理）
（2）日勤管理（通勤してきて定められた勤務時間に業務を行う）
（3）巡回管理（週に2～4回の割合で訪問して数時間だけ業務をこなす）
（4）自主管理（管理員を置かず、管理組合が自力で業務にあたり、必要に応じて清掃要員などを雇用する）に分かれます。
ポイント
中古マンション購入を検討する場合、「マンションは管理を買え」という言葉があります。
住まいを購入する場合立地や目新しい設備などばかりに目が行きがちですが、10年後、20年後、更にその先まで住まいとしての住みやすさや資産価値を左右してくる重要な要素が「管理」です。どのような管理形態でどのような管理をしているのかはマンション購入を検討する際の重要なポイントです。詳しい説明やご質問等は下記までお問合せください
TEL：03-5284-7067（担当：児玉）
