不動産便利コラム
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【確定申告について】
【確定申告について】
確定申告を忘れずに！
今年も確定申告の時期がやってきました。既に国税庁のホームページでは『令和元年分 確定申告特集』が立ち上げられています。昨年住宅を取得され、住宅ローン控除の対象となる方、住宅取得資金の非課税の適用を受けられる方は忘れずに確定申告をしましょう。ポイント
住宅ローン控除の対象となる方、住宅取得資金の非課税の適用を受けられる方は確定申告をすることにより初めて控除、非課税の適用が受けられます。国税庁のホームページから、確定申告書を作成できますのでお早めに手続きされることをおすすめします。
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【不動産広告の見方について その2】
【不動産広告の見方について その2】
明示しなければならない主な特定事項
土地の利用に法律上の規制を受けたり、形状が不整形などで有効な利用ができない場合は、その旨が広告で明示されます。不動産広告で明示しなければならない主な特定事項は、以下の通りです。１.市街化調整区域内の土地
都市計画で市街化調整区域と定められた区域内では、原則として土地の造成や建物の建築はできませんので、その旨を明示することになっています。２.道路に適法に接していない土地
建築基準法に規定する道路に２ｍ以上接していない土地などには、建物の建築ができません。このような土地については「建築不可」と、中古住宅の場合は「再建築不可」と表示されます。３.セットバックを要する土地（道路後退）
セットバックとは、土地に接する道路の幅員が４ｍに満たない時に、道路の中心から２ｍ後退して建物を建築することをいいます。後退した部分は道路と見なされ、建物を建築することはできません。セットバックを要する土地については、その旨が表示されます。また、セットバックを要する部分の面積がおおむね10％以上である場合は、その面積も表示されます。４.古家等がある土地
取引の対象となっている土地の上に古家、廃屋等が存在するときは、「古家あり」「廃屋あり」等と表示されます。５.高圧線下にある土地
土地の全部または一部が高圧線下にあるときは、その旨とおおむねの面積を表示しなければいけません。また、建物その他の工作物の建築が禁止されているときは、「高圧線下につき建物等の建築不可」等と表示されます。６.傾斜地を含む土地 ・著しい不整形地
傾斜地を含む土地で、傾斜地の割合がおおむね30％以上の場合や、30％未満であっても傾斜地を含むことで土地の有効な利用が著しく阻害される場合などは、傾斜地を含む旨及びその面積が表示され、土地の有効な利用が阻害される著しい不整形地などについても、その旨が表示されます。７.擁壁に覆われないがけ上・がけ下の土地
土地が擁壁によって覆われないがけの上、またはがけの下にあるときは、その旨を表示しなければなりません。８.建築条件付き土地
建築条件付き土地とは、契約後一定期間内に、土地の売り主、あるいは売り主が指定する建築会社との間で、建物の建築請負契約を締結することを条件として売買される土地のことです。建築条件の内容や建築請負契約が締結されなかったときの措置の内容が明示されることとなっています。
ポイント
不動産広告には、消費者保護を目的として、その表示方法などに関していくつかの規制があり、その中で物件に関する情報が凝縮されています。掲載されている内容を正しく理解するためにも、広告の見方を理解しておくことが大切になります。また、ご不明な点がございましたら、どんなことでもお気軽にお申し受けください。
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【不動産広告の見方について】
【不動産広告の見方について】
不動産広告には、個々の物件について多くの情報が記載されています。広告の情報を正しく理解することが、物件探しのスタートとなりますので、広告の見方を見ていきましょう。不動産広告には、消費者保護を目的として、その表示方法などに関していくつかの規制があります。
ひとつは、宅地建物取引業法による規制で、誇大広告の禁止や広告の開始時期の制限などが定められています。また、公正取引委員会の認定を受けた業界の自主規制である「不動産の表示に関する公正競争規約」（以下「表示規約」）では、広告の表示の仕方や基準などが定められています。
不動産広告の基本的な規約について
表示規約では、不動産広告に表示しなければならない事項や表示する際の基準が定められていますので、基本的な規約について見ていきましょう。
①新築中古の別
不動産広告では、建築後1年未満、かつ未入居（誰も住んだことのない状態）を「新築」と表示します。
②現地写真
原則として、実際に販売するものでなければ広告に掲載してはなりません。。ただし、建物が建築工事の完了前などの場合は、実際に販売する建物と同じものであれば、他の物件の写真をその旨を明らかにして使用できることになっています。また、周辺の施設を紹介する場合は、販売する物件との距離を明示する必要があります。
③価格
建物にかかる消費税込の価格が表示されます。
④駅等までの距離
徒歩による所要時間は、駅からの道路距離80mを1分（端数切り上げ）として計算されます。信号の待ち時間や歩道橋の上り下り、坂道、道路の横断などにかかる時間は考慮されていません。
⑤敷地面積
㎡単位で表示されますので、「坪」単位での表示がない場合もあります。
⑥建物面積
㎡単位で延べ床面積が表示されます。地下室や車庫を含む場合は、その旨とその面積を表示することになっています。マンションのバルコニーや室内の天井を高くして2層式にした屋根裏収納（グルニエ）などは、面積には入りません。
建物面積は原則として、壁の中心から測った壁芯面積で表示されますが、登記記録（登記簿）上の面積は、壁の内側（室内側）から測った内法（うちのり）面積で表示されます。ただし、中古マンションでは、登記記録（登記簿）の内法面積が表示されることがあります。
⑦間取り
間取りを表す場合、4LDKなどの表示がよく使われます。数字は居室の数を表し、Lはリビング、Dはダイニング、Kはキッチンを表します。建築基準法では、居室には採光や換気のための一定の間口が必要と定められていますので、それを満たさない部屋は納戸（N）やサービスルーム（S）と表示されます。
⑧所在地（地番）
物件の所在地（地番）は、登記記録（登記簿）に表示された地番のことで、一般的に使われる住居表示の番号とは異なる場合があります。
⑨取引態様
広告を掲載している不動産会社の立場が「売主」か「代理」か「媒介（仲介）」かが、必ず明示されます。この取引態様によって、仲介手数料が必要であるかが決まります。また、媒介には一般媒介、専任媒介などがありますが、専任媒介の場合は、媒介（専任）のような表示が認められています。
⑩免許番号
不動産会社名と免許番号が記載されますので、不動産取引に必要な免許を受けているかどうかの確認をしましょう。（ ）内の数字は免許の更新回です。
ポイント
物件を探すには、まずは、インターネットや情報誌、新聞の折込み広告などで、物件情報を、幅広く収集する思います。そこで、これらに掲載されている内容を正しく理解するためにも、広告の見方を理解しておくことが大切になります。
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【特定保守製品についてのご質問をいただきました】
【特定保守製品についてのご質問をいただきました】
先日、当不動産便利コラムをご覧いただいた方から『特定保守製品』についてのご質問をいただきました。具体的には、『2009年築の中古マンションを購入したところ、浴室乾燥機が付いているが特定保守製品かどうかわからない。』とのことでした。
特定保守製品とは
特定保守製品とは、長時間の使用に伴い生じる経年劣化により安全上支障が生じ、一般消費者の生命または身体に対して重大な危害を及ぼすおそれが多いと認められる9品目の製品を「特定保守製品」として政令で定めています。2009年4月以降に製造または輸入された製品が該当します。
＜9品目製品＞
①（屋内式） 都市ガス用瞬間湯沸器
②（屋内式） 液化石油ガス用瞬間湯沸器
③（屋内式） 都市ガス用ふろがま
④（屋内式） 液化石油ガス用ふろがま
⑤石油給湯機
⑥石油ふろがま（屋内式、屋外式）
⑦密閉燃焼（FF）石油温風暖房機
⑧ビルトイン式電気食器洗機
・食器洗い乾燥機（ビルトイン式）
⑨浴室用電気乾燥機
・浴室換気暖房乾燥機
・浴室暖房乾燥機
・浴室暖房機
・暖房換気扇
住宅生産者・不動産業者の義務責務
住宅生産者・不動産業者には、特定保守製品を設置した住宅を販売する際に、２つの義務・責務があります。購入者に対し、所有者票に記載されている法定事項の説明の義務があります。ユーザー登録（所有者票の投函）への協力の責務があります。
特定保守製品の見分け方
①製品そのものに特定保守製品であることの表示があります。②取扱説明書に表示されています。（表紙に表示されている場合が多いです。）
ポイント①
特定保守製品は経年劣化により、生命・身体に重大な危害を及ぼすおそれが多いことから、住宅生産者・不動産業には販売する際に説明義務とユーザー登録協力責務があり、製造メーカーへのユーザー登録により定期点検が受けられるというものです。
ご質問への回答
ご質問いただいた方は2009年築のマンションを購入されたとのことです。浴室乾燥機が特定保守製品に該当するかどうかは時期的に微妙ですので、まずは製品自体への表示、取扱説明書の確認をお願いしました。また、この浴室乾燥機は前所有者からの物とお聞きしましたので、前所有者がユーザー登録されていないことも考えられることから、製造メーカーへの問い合わせをお願いしました。
ポイント②
大切なことは、特定保守製品は経年劣化により、生命・身体に重大な危害を及ぼすおそれが多いという点です。特定保守製品に該当しない旧タイプのもの、2009年以前に製造されたものなどは危険性が高いと思われます。弊社では、お引渡しに際し必ず特定保守製品に関するご説明をし、特定保守製品に該当しない旧タイプのものがある場合もご説明しています。以前、台所の瞬間湯沸かし器が旧製品であったためガスの開栓時に点検を行い、問題なく、ご安心いただいたこともありました。まずはご自宅の製品をご確認いただくことをお勧めします。 -
【年末年始にご確認を！】
【年末年始にご確認を！】
師走に入り、今年も残すところ後わずかとなりました。マイホームを購入し新年を新居で迎える方も多くいらっしゃると思います。そこで節目のこの時期にいくつかのご確認をお勧めします。①『すまい給付金の対象者ではありませんか？』、『すまい給付金の手続はされましたか？』 今年の消費税増税に伴い、支給額、対象者が拡充されています。また、申請は引渡を受けたときから1年3ヶ月です。今一度ご確認することをお勧めします。すまい給付金につきましてはこちらをご覧ください。
②住宅ローン控除、確定申告の準備はできていますか？年が明けますと、国税庁のホームページに確定申告コーナーが設けられます。税務署に出向かなくてもご自宅で確定申告ができます。また、スマートフォン等でも確定申告ができるようです。まずは金融機関からの年末の残高証明が届いたかをご確認ください。住宅ローン控除につきましてはこちらをご覧ください。
これらの住宅取得に関する支援策は こちらから申請をして初めて給付、控除されるものです。お忘れの無いよう是非この時期にご確認をお勧めします。
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【夢のマイホーム購入！お正月には家族会議を！】
【夢のマイホーム購入！お正月には家族会議を！】
師走に入り、今年も残すところ後わずかとなりました。いつかはマイホームを持ちたいと考えている方に、お正月の家族会議をお勧めします。弊社でお取引いただきましたお客様で、お正月にご家族で話をした結果、購入に至った方が数多くいらっしゃいます。お正月に、ご家族、ご両親がお集まりになった際に、難しい話ではなくても、『そろそろ家が欲しい』とか、『マンションと一戸建どちらがいいか』、『間取りは？』、『地域はどこが良いか』など、お話しして見てはいかがでしょうか。不思議なもので、この様なお話しをされると普段気がつかなかった事、新築の現場があったとか、オープンハウスを開催していたとか、あのお宅は陽あたりが良さそうとか色々見えてくると思います。その上で、ご予算、ローンの事、費用の事などお考えになってはいかがでしょうか？夢のマイホームへの第1歩、お正月に家族会議をお勧めします。
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【住宅ローン選びのポイントについて】
【住宅ローン選びのポイントについて】
住宅ローンについて
先日、大手不動産情報サイトに、【4割が住宅ローン選びに後悔！】との記事が掲載されていました。『もっと金利の低い金融機関を選べばよかった』、『違う金利タイプを選べばよかった』、『不動産会社に言われるまま選んでしまった』が主な回答で、この３つの回答で理由の約65％を占めていました。住宅ローンは何を基準に選ばれますか？
住宅購入は人生の一大イベントです。物件は慎重に選ばれますが、住宅ローン選びはそれほどでもない方が多いようです。
住宅ローンは場合によっては35年のお付き合いとなります。｢どこで借りても大差はない｣などと思わずに住宅探しと同様に慎重に選びましょう。
住宅ローン選びの5つのポイント
住宅ローン選びのポイントは大まかに5つ、金利・保証料・団体信用生命保険・手数料・その他特典、と考えます。
金利について
低ければ低いほど助かる金利ですが、見た目の金利だけではなく10年、20年後のこと考えて選びましょう。
まず、変動金利か固定金利かの選択があります。一般的に金利は変動金利よりも固定金利の方が高く、固定金利も短期固定よりも長期固定の方が金利が高くなります。
固定金利と変動金利のどちらが得か？これは｢分からない｣が正解だと思います。
しかしながら、子供のの教育費がかかる向こう10年間は返済に狂いが生じないようにしたいなど、ライフプランに合わせて選択ましょう。
・ポイント：金利優遇プランがあり｢店頭表示金利より最大▲0.○○％！！｣などをよく目にしますが、例えば10年固定金利を選択した場合、固定期間終了後も金利優遇されるのかをチェックしましょう。
保証料について
住宅ローンは保証会社に保証料を支払い保証人になってもらう制度が一般的です。住宅ローンが返済不能となった場合、保証会社が銀行に住宅ローンを一括返済します。この場合住宅ローンが消えてなくなるのではなく債権者が銀行から保証会社に移るだけです。つまり、銀行が貸したお金を必ず返してもらうための保証料であって住宅ローンが免除されたりするようなものではありません。
・ポイント：保証料は一括支払い型や金利上乗せ型があります。
一括支払い型 文字通り借入時に一括支払いするものです。とある銀行の保証料を比較してみましょう。
A銀行：借入期間35年の場合100万円あたり20,614円・・・・・・・・3,500万円借入の場合721,490円
B銀行：借入期間35年の場合100万円あたり20,620円～82,437円・・・3,500万円借入の場合721,700円～2,885,295円
となっています。
金利上乗せ型 保証料一括支払い型は初期費用の負担が大きいため金利に上乗せして支払うケースです。借入金利に0.2％上乗せが一般的です。
仮に3,500万円、期間35年、金利1％で金利上乗せ型を選択した場合いくらになるのでしょうか。
・3,500万円、期間35年、金利1％の場合返済総額は41,495,580円、金利1.2％にしますと返済総額は42,879,900円ですので差額1,384,320円が保証料相当額になります。つまり一括支払額をローンに組み込むわけですので利子がかかるイメージです。
保証料０円 保証料０円！！という銀行をよく見かけます。この場は手数料に注目しましょう。
C銀行：保証料０円 事務手数料借入額の2.0％消費税別・・・・3,500万円借入の場合770,000円（税込）となっています。
団体信用生命保険について
団体信用生命保険（団信）とは住宅ローンを借入した方が不幸にしてお亡くなりになった場合などで、保険金で住宅ローンが全額返済され残されたご家族は返済することなく住み続けることができるというものです。
・ポイント：保険料は銀行負担が一般的です。というより元々、金利に含まれていると考えるべきでしょう。以前、フラット３５は団信特約料と言って別途年払いでしたが金利上乗せ型となりました。0.2％の金利上乗せにて加入できます。
・ポイント：上記、基本的な団信の他、3大疾病（所定のガン、急性心筋梗塞、脳卒中）～８大疾病また自然災害時返済一時免除特約付などの特約を保険料に金利を上乗せして付保できる銀行があります。現在ご自身が契約されている生命保険の内容と比較し特約を付けるか検討されることもよいでしょう。
手数料について
住宅ローンを利用しますと手数料がかかります。事務手数料、融資手数料など名称は様々ですが、いくらかかるかはしっかり把握しましょう。上記の保証料でもご紹介しましたが、保証料０円！でも事務手数料は借入金額の2％の場合もありますし、保証料はかかりますが手数料は32,400円（税込）の場合もあります。また、事務手数料が本来、借入金額の2％のところをキャンペーン中のため1％以下などの場合もあります。
・ポイント 保証料であれ、手数料であれ名目にかかわらずいくらかかるかが重要です。これらの手数料は団信や保険の特約料と違い自分のためのものではありません。商品概要をしっかり確認しましょう。
その他特典について
その他特典につきましては繰上返済手数料、ATM手数料免除などがあります。繰上返済の場合、返済額の単位に差があったりネット利用の場合は無料など差があります。また、ATM手数料も考慮したほうがいいと思います。メインバンクとして利用するわけですから近隣にATMがないとその都度手数料が掛かり負担となってしまいます。
まとめ
弊社では、お客様が現在ご利用中のメインバンクでも、弊社提携銀行でもご自由に選択いただけます。住宅ローンの内容は複雑ですし、ほとんどの方が初めての利用されるものだと思います。住宅ローンのご相談も承りますのでお気軽にお申し付けください。 -
【固定資産税の軽減措置の延長について】
固定資産税の軽減措置の延長について
11月22日に政府・与党は来年3月末で期限が切れる新築住宅の固定資産税を1/2に減額する特例措置を2年間延長する方針を固めたとの報道がありました。消費税10％の引上げを踏まえ住宅購入者の負担軽減を図る狙いで、2020年度税制改正大綱に盛り込む方針とのことです。そこで今回は固定資産税・都市計画税についてです。
固定資産税とは
毎年1月1日現在において、土地・家屋等を所有している者（固定資産課税台帳に所有者として登録されている者）に対し、市町村が課税する地方税のことです。
固定資産税の税額は原則的に「固定資産税課税標準額の1.4％」とされています。
＊固定資産税課税標準額とは固定資産税を課税する対象となる金額のことです。
都市計画税とは
市町村が条例で定めた区域内に存在する土地や建物の所有者に課税する地方税のことです。この条例で定めた区域は、原則として市街化区域の中に設定されます。この都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業の費用を集めるために課税される税金で税率は0.3％以下であり、市町村の条例で税率が設定されます。
固定資産税・都市計画税の納付方法
市町村から土地・家屋の所有者に対して、固定資産税・都市計画税の「納税通知書」が送付されてくるので、それに従って年度内に通常4回に分割して納付します。（ただし1年分をまとめて先に支払うことも可能です）。
固定資産税・都市計画税の軽減措置について
一定の新築住宅については固定資産税額の軽減措置が実施されています。また、住宅用地については固定資産税課税標準額そのものが6分の1または3分の1に圧縮されています。
都市計画税については、土地に関する軽減措置はありますが、建物に関する軽減措置はありません。新築住宅についての固定資産税額の軽減措置
1．一般の住宅については、新築後3年間、床面積120平方メートル相当部分について
2．中高層耐火住宅については、新築後5年間、床面積120平方メートル相当部分について
それぞれ固定資産税額が2分の1に減額されます。
（その対象住宅は、床面積が50平方メートル（戸建て以外の賃貸住宅は40平方メートル）以上280平方メートル以下でなければなりません。住宅用地についての固定資産税の軽減措置
住宅用地であれば課税標準を3分の1に減額するほか、特に200平方メートル以下の部分（小規模住宅用地）に対する課税標準は6分の1に減額されています。住宅用地についての都市計画税の軽減措置
都市計画税の課税において、住宅の敷地となっている土地（住宅用地）については、課税標準（税率を掛ける基礎となる金額）を3分の1または3分の2とする措置が取られ、都市計画税が軽減されています。
1．小規模住宅用地 専用住宅1戸につき面積が200平方メートルまでの住宅用地のこと。この場合の住宅には、賃貸住宅も含まれます。
小規模住宅用地の課税標準は3分の1とされます。
2．その他の住宅用地 小規模住宅用地以外の住宅用地の課税標準は3分の2とされます。
都市計画税については、土地に関する軽減措置はありますが、建物に関する軽減措置はありません。
ポイント
固定資産税・都市計画税は不動産を所有している間は毎年課税される税金です。思わぬ出費とならないためにも不動産を購入する際には固定資産税額がどのくらいであるかは必ず確認をしましょう。 -
【坪のお話】
坪のお話です
不動産の面積を表すときには「坪」がよく使われます。これはいったいどのような単位なのでしょうか。平方メートルと坪との関係はどうなっているのでしょうか。今回は坪のお話です。
尺貫法について
坪のお話の前に、尺貫法についての説明が必要となります。尺貫法（しゃっかんほう）とは、メートル法が導入される前に使われていた長さや面積などの単位です。長さや距離を表すものとして「里」「町」「間」「丈」「尺」「寸」、面積や地積を表すものとして「反」「畝」「坪」、体積を表すものとして「石」「斗」「升」「合」「勺」、重さを表すものとして「貫」「斤」「両」「匁」などがあります。ただし、これらの尺貫法による表示は一般の商取引において昭和34年から、土地建物についても昭和41年に廃止されています。しかしながら、尺貫法の表示は現在でも一部の業界などでは慣例的に使われています。日本酒の「升」や「合」、釘の長さなどの「寸」といった単位を今でもよく使われています。
不動産においては土地や建物の面積に「坪（つぼ）」が使われることが多く、建築面積のことを「建坪」ともいいます。また、長さの単位である「間（けん）」や「尺（しゃく）」が使われることも少なくありません。
坪と平方メートルの関係
1坪は約3.30578平方メートル、1平方メートルは約0.3025坪です。実際には端数が延々と続きます。(長さの単位である、1尺は約0.303030メートル、1間は6尺で約1.818182メートルとなります。1間四方の正方形が1坪であり、約1.818182の二乗でこ約3.30578となるわけです。)たとえば100平方メートルを坪に換算するときには、100を3.30578で割って30.25坪とするか、あるいは100に0.3025を掛けて30.25坪とします。この「坪」については3.3平方メートルと認識されている方も多いのですが、3.3で計算をすると100平方メートルで約0.05坪の誤差が生じます。地価の高い大都市圏などでは大きな金額の差となりかねませんので注意が必要です。
なお、不動産の売買契約書などでは原則として坪数は表示されず、広告やパンフレットで坪数が使われるときには平方メートルによる面積の後にカッコ書きで表示されている事が多いです。
不動産広告、パンフレットで見かけたら計算してみてください。 -
【オープンハウス、オープンルームに行って見よう！ ②】
オープンハウス、オープンルームについて
前回の不動産便利コラムの続きです。オープンハウスで建物を事由に見学できることをお伝えしましたが、マイホームの住み心地を左右するのは、建物だけではありません。買い物のしやすさや、教育機関への距離など、周辺環境も大きな要素です。そこで今回は周辺環境のチェックポイントを見ていきましょう。
周辺環境のチェックポイント
住宅を購入し、実際に住むことになった時、普段の買い物はしやすいか、いざという場合の病院の場所は？など、家族の生活シーンを思い描きながら、必要な環境をチェックしていきましょう。数年後、子どもが学校に行くときは……など想定される将来像も考えるといいと思います。
周辺環境の基本チェックポイント
■利便性のチェックポイント
買物施設・・・普段の買い物に便利な施設はあるか、営業時間や品ぞろえ、価格なども確認。近くにコンビニがあると、ちょっとした買い物に便利です。
病院・・・普段通いやすい病院は近くにあるか。万が一のときの大規模な病院はどのくらいの距離にあるかなど
公共機関その他・・・役所や銀行・ATM、郵便局などは近くにあるか
■交通環境のチェックポイント
最寄駅・・・最寄駅やバス停、利用できる交通機関は。始発・終電の時間
交通量・・・通勤道路の渋滞などはあるか。家の前の道路の交通量はどうか
■地域環境のチェックポイント
騒音やにおい・・・外に出たときに、特に気になる大きな音や、鼻につくにおいがないかなど。
住環境に影響を与えそうな施設・・・工場や倉庫、夜遅くまで営業する飲食店、娯楽施設など、住環境に影響を与えそうな施設がないかなど。
■子育て環境のチェックポイント
保育施設・・・保育所や、自治体のオープンスペースなどは利用しやすい場所にあるか
教育関連施設・・・学校までの距離やその道程に問題はないか。塾などは通うのに不便がないか
公園など・・・歩いて行ける距離に公園はあるか。子どもが遊んでも安全そうか
同年代の子ども・・・近所に同年代の子どもや、同世代のファミリーはどのくらいいるか
■その他チェックポイント
昼と夜、平日と休日でがらりと雰囲気の変わるエリアは少なくありません。交通量なども変化することが多いので、できれば、曜日や時間帯を変えて、何度か周辺を歩いてみるようにしましょう。弊社では基本的に毎週オープンハウスを開催しており、トップページにてお知らせしています。「お住まい探しはオープンハウスから！」まずはお気軽に見学してみましょう！ご来場お待ちしています。
