不動産便利コラム
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【インスペクションについて】
インスペクションとは
インスペクションとは「建物状況調査」と呼ばれ、宅地建物取引業法の改正により
２０１８年４月から中古住宅取引の際、宅地建物取引業者にインスペクションの説明が義務化されることになりました。
中古住宅を売り買いするときに、品質に関する正確な情報が欲しいという要望に応じて
建物の構造耐力上の重要な部分の状況を専門家によって調査するもので、その結果を不動産取引において,きちんと示すことで不安を解消していこうとするものです。宅地建物取引業法改正の重要なポイントは３点です。
①媒介契約時に
宅地建物取引業者が、売主または買主に、建物状況調査（インスペクション）を行う業者を紹介できるかどうかを示し、意向に応じてあっせんする。
②重要事項説明書に
建物状況調査（インスペクション）の結果を買主に対して説明する。
③売買契約時に
建物の現況（基礎、外壁等）を売主、買主が相互に確認し、その内容を宅地建物取引業者が売主・買主に書面で交付する。
インスペクションの目的
インスペクションの実施には、当然コストがかかりますが、現況の住宅の品質を正しく知ることにより
買主は建物の構造や質に対する不安を解消でき、売主は物件引渡し後のトラブルを防げるというものです。
つまり不明確であったリスクを、より明確にする。これを法律で課すことで、消費者保護を進める,これが大きな目的です。
但し、建物状況調査（インスペクション）は今回の改正で、義務化はされていません。
しかし、大きな流れとして中古住宅の品質に対する情報開示の質を高めていく方向にあり、建物状況調査（インスペクション）というものを広く知らしめたいというのが、法律改正の背景です。 -
【瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）について】
不動産売買契約における瑕疵担保責任とは
特定物の売買契約において、その特定物に『隠れたる瑕疵（かし）』があったとき、売主は買主に対して損害賠償等の責任を負う場合があります。
このように、売主が買主に対して負うべき損害賠償等の責任を『瑕疵担保責任』と呼んでいます。『特定物』とは、取引当事者がその物の個性に着目して取引するような物のことであり、具体的には、美術品、中古車、不動産（土地・新築建物・中古建物）などのことです。
また『隠れたる瑕疵』とは、買主が取引において一般的に必要とされる程度の注意をしても発見できないような、物の品質・性能に関する『欠陥・キズ』のことです。例えば、中古住宅の売買において、売買契約・物件の引渡し後に中古住宅に雨漏りが発生し、その原因が売買契約当時に存在した屋根の欠陥であるならば、売主は買主に対して『瑕疵担保責任』を負うこととなります。＊売買契約書上で『瑕疵担保責任』の取り決めがあった場合。
このような売主が負うべき『瑕疵担保責任』の具体的な内容は次のとおりです。
①.買主は売主に損害賠償を請求することができる。
②.瑕疵の程度が、売買契約の目的を達成できないほどに重大であるときは、買主は売買契約を解除できる。
③.瑕疵担保責任を追及できる期間は、民法上には特に定めがない。例えば契約書において『中古住宅を買主に引き渡した日から3ヶ月だけ売主は瑕疵担保責任を負う』と定めることも民法上は可能です。
④.損害賠償請求や契約解除ができる期間は『買主が瑕疵の存在を知った時から1年以内』に制限されている（これを『権利行使期間』という）。★瑕疵担保責任の注意点
①.売買契約書上、瑕疵担保責任の期間の定めをしないと民法上は上記④に記載した通り、解釈上は『買主が瑕疵の存在を知った時から1年以内』ですので、例えば10年後に買主が瑕疵を発見した場合に売主は瑕疵担保責任を負わなくてはなりません。したがって、エンドレス（無期限）になってしまいますので通常は、2ヶ月から半年をめどに期間を定めます。
②.売主が宅地建物取引業者の場合、中古住宅・土地・マンションなどは宅建業法で期間は2年間と決められています。
③.売主が宅地建物取引業者の場合、新築住宅（建売）は10年間と決められています。
④.売主が個人の場合、買主が了承すれば瑕疵担保責任を免責することもできます。＊売主が宅地建物取引業者の場合は出来ません。以上のように瑕疵担保責任の取り決めは、売主にも買主にも非常に重要な事となりますので売買契約締結の前に必ずチェックしましょう！！
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【すまい給付金について】
すまい給付金とは
すまい給付金は、消費税率引上げによる住宅取得者の負担をかなりの程度緩和するために創設された制度です。
消費税率8%時は収入額の目安が510万円以下の方を対象に最大30万円、
10%時は収入額の目安が775万円以下の方を対象に最大50万円を給付するものです。
＊住宅ローン減税とは別の制度です。
すまい給付金の対象者
すまい給付金は住宅を取得し登記上の持分を保有するとともにその住宅に自分で居住する収入が一定以下の方が対象です。
また、住宅ローンを利用しないで住宅を取得する現金取得者については、年齢が50才以上の方※が対象となります。主な要件
1. 住宅の所有者：不動産登記上の持分保有者
2. 住宅の居住者：住民票において、取得した住宅への居住が確認できる者
3. 収入が一定以下の者［8%時］収入額の目安が510万円以下、［10%時］収入額の目安が775万円以下
4. （住宅ローンを利用しない場合のみ）年齢が50才以上の者、10％時には、収入額の目安が650万円以下
（都道府県民税の所得割額が13.30万円以下）の要件が追加されます。
＊収入が一定以下の方が対象です。給付対象となる住宅の要件
給付対象となる住宅の要件は下記の４通りがあります。
①新築住宅を住宅ローン利用により取得した場合
②新築住宅を住宅ローン利用せず現金取得した場合
③中古住宅を住宅ローン利用により取得した場合
④中古住宅を住宅ローン利用せず現金取得した場合
＊給付の対象となる中古住宅は、売主が宅地建物取引業者である中古住宅（中古再販住宅）だけです。
＊住宅ローン減税の対象住宅要件にすまい給付金独自の要件が加わります。
給付額の目安は下記の通りです。
＊上記給付額はあくまでも目安です。給付額は収入、扶養対象など家族構成により変わってきます。
申請方法
入居後に給付申請書及び確認書類をすまい給付金事務局へ郵送、又はすまい給付金申請窓口への持参により申請します。＊いくら給付金をもらえるかのシミュレーション、申請書類のダウンロード、申請書類の作成、
お近くの書類持参先など詳しくは児玉までご相談下さい。
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【登記費用について】
登記費用とは
不動産を取得しましたら、登記をいたします。
登記費用の内訳は、おおまかに登録免許税と司法書士の報酬です。登録免許税は、不動産の所有権を登記する場合や、住宅ローンなどの抵当権を設定（登記）する場合に、法務局で納付する国税のことをいいます。
登録免許税の税率は、登記の種類ごとに次のように決められています（ただし住宅の建物部分の登記や土地の登記については登録免許税の軽減措置が設けられています）。
＊上記の登録免許税にプラス司法書士の報酬が10万円～15万円です。
先日、大型の不動産取引きの際、登記費用が約200万円かかりました。
私も買主様も驚き再度確認しました所、固定資産税評価額が非常に高く登録免許税だけで180万円強でした。不動産の価格が高い所はもちろん評価額も高く、固定資産税（年1回）も多くかかります。
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【不動産の価格について】
不動産の価格には下記の様にたくさん存在します。それらの価格についてご説明いたします。
①路線価
路線価とは・・・街路(道路)に面する宅地1平方メートル当たりの土地評価額。
国税庁が発表するもので、相続税や贈与税の課税価格を計算する目安となります。毎年8月頃、全国の国税局、税務署、国税庁ホームページにおいて、その年の路線価が公表されます。
路線価は土地取引の指標となる公示地価の約80%となっており、立地条件がよい角地は側方路線影響加算率を乗ずることで評価額を高く、間口が狭ければ間口狭小補正率を乗じて評価を低くするなどの調整がなされます。②公示価格
公示価格とは・・・ 地価公示法にもとづいて土地鑑定委員会が公表する土地の価格をいいます。
適正な地価の形成に資するため、全国の都市計画区域内等に設定された標準地について、毎年1月1日時点のその正常価格を複数の不動産鑑定士が鑑定し、土地鑑定委員会で審査して決定した価格であり、同年3月下旬に公表されていいます。
更地の単位面積当たりの価格として示されます。
公共事業のための用地買収価格は、この価格を規準に決めなければならないとされているほか、民間の土地取引においてもこれを指標とするよう努めるべきとされていいます。
なお、各都道府県も、毎年7月1日時点でほぼ同様の調査を実施し、「都道府県基準地標準価格」として公表しています。③基準地価
基準地価とは・・・都道府県地価調査により公報された「基準地」の価格のことをいいます。
都道府県地価調査は、国土利用計画法による土地取引の規制を適正に実施するため、国土利用計画法施行令第9条にもとづき、都道府県知事が毎年9月下旬に公表する土地評価です。
評価の対象となるのは、全国の約3万地点の「基準地」である。都道府県地価調査では、毎年7月1日を基準日として各基準地につき1名以上の不動産鑑定士等の鑑定評価を求め、これを審査・調整し、毎年9月下旬に公報します。
この公報された価格を「基準地価」といいいます。
このように都道府県地価調査は、地価公示から半年後の地価を評価するものであるので、地価の変動を速報し、地価公示を補完する役割を担っています。④固定資産評価額
固定資産評価額とは・・・固定資産課税台帳に記載された土地・家屋の評価額のことをいいます。
毎年度の初めに市町村から送付されてくる固定資産税の「納税通知書」に添付されている「課税資産明細」に記載されています。
また、毎年の一定期間内において所有者等は、固定資産課税台帳を市町村の窓口で縦覧して、固定資産税評価額を確認することができます（詳しくは固定資産課税台帳の縦覧制度へ）。
なお、土地・家屋の固定資産税評価額については3年に1度「評価替え」が実施されており、この評価替えの年度を「基準年度」といいいます。
この固定資産税評価額は、基準年度の評価額が次年度および次々年度にそのまま引き継がれるのが原則です。
不動産売買で売主から買主に、所有権移転や住宅ローンを借りる際の抵当権設定などの登録免許税を算出する根拠となるものです（いわゆる登記費用です）。⑤実勢価格
実勢価格とは・・・実際の不動産取引が成立する価格のことです。
不動産の時価のことで、売主様と買主様の間で需要と供給が釣り合う価格をいいます。
取引が行われた場合には、その取引金額が実勢価格になり、取引がない場合には、周辺の取引事例や公的データ(公示価格、固定資産税評価額、路線価など)から推定します。
不動産広告に掲載されている販売価格は、実際に取引が成立するまでは売主の希望価格で、必ずしも実勢価格とは一致しません。 -
【住宅ローン控除について】
『住宅ローン控除（減税）』ってなあに？手続き方法は？と言う質問をよく受けます。
正式には『住宅借入金等特別控除』と言いまして、
住宅ローン等でマイホームの新築、購入、増改築等をしたときは、一定の要件に当てはまれば
所得税の税額控除を受けることができるというものです。（控除期間は10年）
つまり、給与所得者の方ですと給与から天引きされた所得税・住民税が10年もの間、還付される（戻ってくる）制度です。一定の要件とは下記の通りです
住宅ローン控除を受けるために必要な主な条件
新築住宅（マンション・一戸建）の場合
・新築または取得日から6ヶ月以内に入居していること
・借入した人の合計所得金額が3,000万円以下であること
・ローンの返済期間が10年以上であること
・登記簿に記載されている床面積が50㎡以上であること
・床面積の1/2以上が自分の居住用であること
中古住宅（マンション・一戸建）の場合
・新築住宅の条件の他に下記条件を満たすこと
・マンションなどの耐火建築物は、取得の時点で築25年以内
・耐火建築物以外（木造など）は、取得の時点で築20年以内
・または、一定の耐震基準をクリアしていること
・生計を一にする親族などからの購入でないこと
・贈与された家でないこと控除額の計算方法（いくら戻ってくるのか）
10年間、年末ローン残高の1％が所得税から控除されます。
◎控除額の算出方法
住宅ローン等の年末残高 × 1％＝控除額
（最高4,000万円） （最高40万円）
年末の住宅ローン残高が5,000万円の場合は最高4,000万円の1％、40万円を控除額の上限として、
年末の住宅ローン残高が3,000万円の場合は3,000万円の1％、30万円を控除額の上限として、
支払った（天引きされた）所得税が還付されます。
＊上記40万円、30万円は控除の上限であり、40万円、30万円が還付されるものではありません。
あくまでも支払った所得税が還付されます。
なお、前年分の所得税において控除しきれなかった金額がある場合は、翌年度の個人住民税で
（136,500円を限度として）控除されます。控除を受けるための手続き
住宅ローン控除を受けるためには、最初の年に確定申告が必要で、マイホームを購入した翌年3月15日までに
必要書類をそろえて税務署へ提出します。
給与所得者（サラリーマン）の場合は2年目以降は勤務先の会社が年末調整の際に計算してくれますので
毎年金融機関から送られてくる「借入金の年末残高証明書」や、確定申告後に税務署から送られてくる
「給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書」を勤務先に提出してください。
自営業者の場合は、毎年確定申告をする必要があります。主な必要書類は下記のとおりです
●確定申告書
●（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書
●土地・建物の登記簿謄本
●住民票
●源泉徴収票
●売買契約書または建築請負契約書
●金融機関等からの借入金残高証明書確定申告が必要と言われてもどうすればよいのか。
国税庁のホームページに『確定申告作成コーナー』が開設されています。
パソコンやスマホで申告書類を作成し印刷して郵送すれば、税務署に行かなくても手続きすることができます。
指示に従って必要事項を入力していけば作成できます。入力ミスや入力漏れがあると先に進みませんので
記載漏れがなく、添付する必要書類等も示されますのでお勧めです。＊詳しくは児玉までご相談下さい。
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【不動産売買契約書・領収証の印紙貼付について】
〔収入印紙〕
不動産の売買契約を締結する際には、契約書に売買契約金額に応じて収入印紙を貼付（ちょうふ）する必要があります。
今回は、この印紙貼付についてご説明させていただきます。平成30年3月31日までの印紙税額は下記の表の通りです。
仮に4,500万円の中古一戸建の売買の場合は、10,000円の収入印紙を契約書に貼付いたします。
（注：割印をお忘れなく）
この10,000円は時限立法であり本来は20,000円の貼付が必要でした。
売主様・買主様が両方共に個人の場合は、一般的に売買契約書を2通作成して双方が貼付しています。
（契約書の原本は1通でも構いません）新築一戸建などの売主様が建売業者様は、年間に何棟も取引きさせるので契約書を1通作成して、印紙を貼付した原本を買主様が保有して売主様がその写し（コピー）を保有することが慣習となっています。
（大手建売業者様などは、仮に100棟に対し印紙を10,000円その都度貼付したら100万円になってしまいます）〔領収証〕
手付金や売買代金を売主様が買主様から受領しましたらもちろん領収証を発行いたします。
その際に、法人（課税業者）の場合のみ収入印紙の貼付義務があり個人の場合は貼付義務はありません。不動産の価格についてはこちらをご覧ください
詳しい説明やご質問等は下記までお問合せください
TEL：03-5284-7067
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【仲介手数料について】
★仲介手数料の3％＋6万円の『プラス6万円』ってなあに？
と言う質問をよく受けます。
この『プラス6万円』は略式計算によるものです。
本来は下記の計算方法で算出します。
・ ～200万円の部分・・・・5％
・200万円超～400万円の部分・・・・4％
・400万円を超える部分･・・・・・・3％
となります。例えば2,000万円の物件を購入した場合の仲介手数料の計算は
・ 200万円×5％＝10万円
・ 200万円×4％＝8万円
・1,600万円×3％＝48万円
・合計66万円
・略式計算：2,000万円×3％＋6万円＝66万円となり『プラス6万円』にはきちんと根拠があります。
＊注意：この仲介手数料に消費税(8％)が加算されますのでご承知おきください。
