不動産便利コラム
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【不動産のご購入の流れについて】 その②希望条件の整理について
不動産のご購入の流れついて その②
今回は不動産のご購入の流れについて その②、『希望条件の整理について』です。
「夢のマイホーム!住宅を購入しよう!」と決断したとします。あなたが思いつくのはどのような住宅でしょうか?一口に住宅といっても一戸建・マンション、新築・中古など様々でメリット、デメリットがあります。まずは特徴を把握して、ご自身、ご家族で希望条件の整理をしましょう。
一戸建かマンションか?
一戸建かマンションか? まずは、それぞれのメリットデメリットを見ていきましょう。
●マンションのメリット
・オートロックや防犯カメラなど、セキユリティ面で安心。
・構造上、耐火性や耐久性に優れている。
・気密性が高く、冷暖房の効率が良い。
・共用部分の管理は管理会社に任せるケースが多いので、メンテナンスが楽な点。
・高層階なら眺望がよい。
・基本的にワンフロアなので、階段がなく、自宅内の移動、家事なども楽な点。
●マンションのデメリット
・管理費や修繕積立金、駐車場代などを毎月々の支払がある。
・庭がない(専用庭付きの場合は別途使用料が必要となる場合が多い)。
・土地、建物の管理や修繕の方針を決める際、所有者の一定数以上の合意が必要。
・ペットが飼えない場合や、飼えるペットに制限がある。
・バルコニーや専用庭などの使い方に制限がある。
●一戸建のメリット
・土地も建物も自分の資産。
・リフォームや建替などが自由にできる。
・庭などの外まわりも自由に活用できる。
・敷地内に駐車場がある場合が多い。
・管理費や駐車場代など、購入後の固定費が不要。
●一戸建のデメリット
・庭など、外まわりの手入れが大変。
・冷暖房費などが高めになる場合が多い。
・将来的に、リフォーム代などのまとまったお金が必要になる。
・年を取ると、階段の上下移動がおっくうになる。
人により感じ方は様々ですが、上記は一般的なメリット、デメリットです。
新築か中古か
新築か中古か?それぞれのメリットデメリットを見ていきましょう。
●新築のメリット
・建物も内装も新しく、きれい。
・築年の古い中古物件と比べると、耐震性や省エネ性能など、住宅性能が高い物件が多い。
・最新の住宅設備を利用できる。
・建物の保証期間が長い。
・税制などの面で優遇されている。
●新築のデメリット
・中古に比べて物件価格が高め。
・未完成で販売される物件の場合、実物を見ないで契約を決めることになる。
●中古のメリット
・新築に比べて価格がお手ごろ。
・実際の物件を見学し、建物の状態や、管理状況に納得したうえで購入できる。
・近隣にどんな人が住んでいるか、事前に確認しやすい。
・リフォームすれば設備を好みに合わせてアレンジできる。最近は「リノベーション」物件も豊富。
●中古のデメリット
・内装や設備の状態により修繕やリフォームに別途費用が必要になる。
・新築と比べると、断熱性や耐震性など、住宅性能が低い傾向がある。
・住宅ローンの返済期間が制限される場合がある。
理想の暮らしを想像しましょう!
まずは、マイホームを手に入れてどんな生活を送りたいのか想像してみましょう!
・陽当たりのよい家に住みたい
・自然豊かな郊外で、のんびり子育てしたい
・高層マンションのバルコニーで、夜景を眺めたい。
・通勤時間は1時間以内にしたい。
・週末は気軽に都心でショッピングを楽しみたい。
・大型犬を飼いたい・・・・etc。
メモ用紙を用意して、希望の条件に優先順位をつけてみましょう!
メモ紙を用意して、希望条件を思いつくままに書き出してみましょう!そして、優先順位をつけてみましょう。これである程度、一戸建かマンションか、新築か中古か、どんな暮らしを望んでいるかが見えてくると思います。
その上で、前回その①でご紹介した『住宅購入の資金計画』とあわせて考えてみれば理想のマイホームが見えてくる思います。 -
【不動産のご購入の流れについて 】 その① 資金計画の作成について
不動産のご購入の流れついて
夢のマイホーム!住宅購入をする場合どのような手続が必要なのでしょうか。大きなお買い物ですし、ほとんどの方が初めてのご購入で、何かとご不安も大きいかと思います。そこで今後、数回にわたって具体的に購入の流れについてご説明していきたいと思います。今回は『住宅購入の資金計画の作成について』です。
住宅購入の資金計画について
住宅購入を検討する際に、資金計画を作成することは重要なポイントとなります。自分はいくら位の物件が買えるのかな?自己資金(頭金)はいくら位必要なのかな?住宅ローンはどのくらい借りることができるのかな?諸費用はどれ位かかるのかな?このような問題を解決し資金計画を作成しておけば、ぜひこれは!と言う物件が見つかりましたらチャンスを逃すことなく購入手続に進めることができます。
住宅購入諸費用について
住宅を購入する場合、不動産広告などに記載されている価格の他に購入諸費用が必要となります。主な購入諸費用とは次の通りです。
・登記費用 ・仲介手数料・住宅 ローン諸費用・住宅ローン保証料・収入印紙代 ・火災保険料・精算金(固定資産税など)
また、その他諸費用として引越し費用やエアコン、カーテンレール、カーテン、照明器具、家電、家具などの購入費用が加わります。
このように、住宅購入には住宅価格+購入諸費用を用意する必要があります。
自己資金を把握しましょう
住宅購入にあたり、すべて自己資金にて購入するという方はごく少数で、ほとんどの方が住宅ローンを利用することと思います。
つまり、住宅価格+購入諸費用=自己資金+住宅ローンということになるわけですが、お手持ちの資金のうちどこまで住宅資金として使えるのかを考えておきましょう。
いざという時の出費に備えて、ある程度の資金を確保しておくことも重要ですし、 父母や祖父母など直系尊属から住宅取得のための資金の贈与を受けるのであれば、いくら贈与を受けるのかなどを把握しましょう。
住宅ローン借入可能額を把握しましょう
住宅ローンの借入可能額は住宅ローンを利用する金融機関や住宅ローンの種類によって多少の違いは生じますが、ご年齢・ご収入(源泉徴収票など)をもと判断することができます。
ここでのポイントは、現在組んでいる他のローンの有無です。住宅ローンは返済比率といって、ご年収に占める、年間のローン返済額の割合を重視します。
年間のローン返済額には現在組んでいるローン(車のローンなど)やカードローン・クレジットカードのキャッシングの返済額が含まれますし、また利用していなくてもカードローンやクレジットカードのキャッシング限度枠なども考慮する場合がありますので、利用限度額を把握しておきましょう。
毎月の返済額が分かります
住宅ローンの借入可能額がわかれば、変動金利、固定金利での毎月の返済額が分かります。毎月の返済額と現在のお家賃とを比較してみたり、変動金利と固定金利での返済額の比較もできます。
収入を合算される方がいるかどうか
ご夫婦でご収入がある場合、収入を合算したり、ペアローンを組むなどして借入額を増やすことができる場合があります。この場合ご夫婦それぞれのご収入を把握しておきましょう。
お気軽にご相談ください
上記のうち、自己資金の額、ご収入額(源泉徴収票があれば、かなり正確に分かります。)、既存のローン返済額、お手持ちのカードローンのご利用状況、クレジットカードのご利用状況をお教えいただければ、住宅ローンがどのくらい借りられるかをすぐにお調べします。まだ、ご購入は先のお話であっても構いません。ご自身がどのくらい住宅ローン利用可能なのか、毎月の返済額はどのくらいになるのか等、資金計画を作成しておけば、良い物件と出会ったときチャンスを逃すことなくマイホームを手に入れることができますので、お気軽にお申し付けください。 -
【24時間換気システムについて】
24時間換気システムについて
新型コロナウイルスの影響で、室内換気が注目され24時間換気システムについての関心が高まっているそうです。
現在の新築住宅には設置が義務付けられていますが、換気方式の種類、使用方法をご存知でしょか。今回は24時間換気システムのお話です。
上の写真は給気口です。この給気口はこれだけではなく換気扇とセットで機能するものです。
下の写真は換気扇です。
換気システムの設置義務について
2003年(平成15年)7月の建築基準法改正により、すべての住宅への設置が義務づけられました。住宅の場合、換気回数0.5回/h以上の機械換気設備の設置が必要とされています。つまり、1時間で室内の空気の半分が入れ替わるようにしなさいという事です。
目的はシックハウス症候群予防です。
シックハウス症候群とは、住宅に使われる壁や床、構造体などのさまざまな建材や家具などの材料に含まれる揮発性有機化合物などの有害物質が室内に放出されることで、目がチカチカしたり、めまいや頭痛、皮膚障害などの症状が起きることです。
建築基準法の改正で2003年7月1日以降に着工する住宅は、化学物質の発散量の少ない建材を使うこと、また、換気によって室内の化学物質の濃度を低減させることが定められています。
3種類の換気方式について
“第1種換気方式”
外気を取り込む給気口と空気を排出する排気口の両方を、換気扇などの機械によって行う方法“第2種換気方式”
給気のみ機械で行い、空気の排出に関しては自然に排気口から行う方法“第3種換気方式”
空気の取り込みは自然に給気口から、排気は機械によって強制的に行う方法写真の給気口は自然吸気口、換気扇は機械換気扇で強制排気していますので、この住宅は第3種換気方式を採用していることが分かります。
結露に強いのは第3種換気方式
排気は強制的に機械で、空気の取り込みは自然に任せるのが第3種換気方式です。
第1種、第2種換気方式と異なるのは、すべての居室に給気口を設ける必要があるという点です。給気口からの自然給気と強制排気という仕組みは、内部結露が起きにくく、ランニングコストが抑えられるというメリットがあります。
近年増えている高気密・高断熱住宅にも適した換気方式ともいわれています。
しかし、外気の侵入口が増える分、気密性の低い日本家屋などは反対に暖房費が高くなる可能性もあります。
上記のような第3種換気方式ですと機械乾燥機を稼働させないと換気は行われません。24時間換気システムは正しくお使いいただくためにも、今一度取扱説明書をお読みいただきメンテナンス等をお勧めします。詳しい説明やご質問等は下記までお問合せください
TEL:03-5284-7067(担当:児玉)
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【不動産広告の所要時間について】
所要時間について
不動産広告において、『交通:○○駅 徒歩○○分』と言う表示をよく目にすることと思います。
駅からの距離、所要時間は不動産選びの重要ポイントの一つですが、不動産広告で徒歩所要時間を表示する場合には、
不動産の広告を規制する「不動産の表示に関する公正競争規約(表示規約)」により、徒歩1分が80mに相当するものとして計算する
(不動産の表示に関する公正競争規約規約第15条第11号)と決められています。所要時間の算出ルール
1.直線距離ではなく、道路に沿って測定した距離(道路距離)をもとにすること。
2.道路距離80mを徒歩1分に換算すること。
3.80m未満の端数が出たときは、切り上げて1分とする。例えば、道路距離が90mならば、徒歩所要時間は「2分」となります。
4.駅からすぐに物件があるときでも、「駅から徒歩0分」ではなく、「駅から徒歩1分」と表示しなければなりません。
5.車両通行量が多い道路や鉄道などを越えるために、横断歩道・歩道橋・踏切りを経由しなければならないときは、それを経由するために余分に歩く距離を含める必要があります。
6.横断歩道や踏切り等を横断するとき、信号待ちの時間は考慮しなくてよい。
7.坂道があるために実際に歩く時間が長くなるときでも、やはり道路距離80mを徒歩1分に換算してよい。
上記ルールに基づいて所要時間は算出されています。
ポイント
上記のように所要時間の算出は厳格なルールに基づいて算出されておりますが、実際に歩いてみることをお勧めします。大きな幹線道路の横断、踏切、歩道橋、歩道の有無、街灯の有無、車の交通量、人通りの多さなど距離の他に重要な情報を得ることができます。物件を見学された後には是非歩いてみてください。
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【次世代住宅ポイント、商品交換期限の変更について】
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【固定資産税・都市計画税 納税通知書の見方について】
固定資産税・都市計画税 納税通知書の見方について
固定資産税・都市計画税の納税通知書が届く時期となりました。神奈川県は4月に、東京都は6月1日納税通知書が発送されます。
平成31年度中(令和元年中)に不動産を取得された方には初めての固定資産税・都市計画税の納税通知書が届いたことと思います。
そこで今回は納税通知書の見方について説明します。
昨年、新築一戸建住宅(土地:50㎡、建物延床面積:100㎡)を購入された方の納税通知書を元に見ていきましょう。
上記納税通知書を見ますと
固定資産税額・・・課税標準額(土地)と(建物)の合計額9,393,000円に税率100分の1.4を乗じた131,502円から54,100円を減じて77,400円が年額、
都市計画税・・・・課税標準額(土地)と(建物)の合計額11,057,000円に税率100分の0.3を乗じた33,100円が年額で合計110,500円を納付することになります。
チェックポイント①
住宅用地についての固定資産税・都市計画税の軽減措置が適用されているか確認しましょう。
納税通知書には課税明細書が綴られており土地の価格(評価額)記載されています。この土地の価格(評価額)は9,988,128円でした。
固定資産税の課税標準額(土地)は住宅用地で面積が200平方メートル以下(小規模住宅用地)であるため課税標準は6分の1の1,664,688円に軽減されています。
都市計画税の課税標準額(土地)は住宅の敷地となっている土地(住宅用地)であるため課税標準はを3分の1の3,329,376円に軽減されています。
チェックポイント②
新築住宅についての固定資産税額の軽減措置が適用されているか確認しましょう。
一般の住宅については、新築後3年間、床面積120平方メートル相当部分について固定資産税額が2分の1に減額されます。
上記の納付書を見ますと課税標準額(建物)は7,728,541円で税率100分の1.4を乗じて算出した額の2分の1、54,100円が軽減されています。
*この軽減措置は新築後3年間ですので4年目からの固定資産税額は3年に1度の「評価替え」等で課税標準額が変わらなけらば54,100円増額します。
固定資産税を納税するにあたり、納税通知書を再計算して間違いないか確認される方は少ないと思いますが、ご自身の不動産に課税されるものですので一度は計算されても良いのではないかと思います。また、上記の軽減措置が適用されている方はいつまでの適用かを把握し思わぬ出費とならないよう注意しましょう。
詳しい説明やご質問等は下記までお問合せください
TEL:03-5284-7067(担当:児玉)
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【固定資産税いくら払うの?】
固定資産税いくら払うの?
前回の不動産便利コラムでは固定資産税・都市計画税を取り上げましたが、実際にはいくら払うのか?が大きな関心事と思います。
取得後に予想外の固定資産税を支払うことになっては困りますし、事前に支払額が把握できれば不安も解消されると思います。
固定資産税とは、毎年1月1日現在において、土地・家屋等を所有している者(固定資産課税台帳に所有者として登録されている者)に対し、市町村が課税する地方税のことです。(固定資産税の税額は原則的に「固定資産税課税標準額の1.4%」とされています。)
つまり、土地・中古の家屋等を取得した場合は前所有者に課税されていますので容易に分かります。
問題は新築建物に課税される固定資産税です。
新築建物は総務省の固定資産評価基準に基づいて細かく評点付され決定されるため、事前に正確に把握することはできません。
従って建物の仕様等から大体の金額を推察することになります。
以前、固定資産税課に問合せた事がありますが「細かく評点を付けて決めるので実際に完成建物を確認しないと分かりません」とのことでした。しかしながら、大体の額はケースバイケースで計算出来ますので、お気軽にお問い合わせください。固定資産税の軽減措置について
一定の新築住宅については固定資産税額の軽減措置が実施されています。
1.一般の住宅については、新築後3年間、床面積120平方メートル相当部分について
2.中高層耐火住宅については、新築後5年間、床面積120平方メートル相当部分について
それぞれ固定資産税額が2分の1に減額されていますので、一般の住宅は4年後、中高層耐火住宅は6年後に軽減措置がなくなり固定資産税が増加しますので注意が必要です。固定資産税は毎年課税されるものですので、十分理解されることをお勧めします。 -
【固定資産税・都市計画税について】
固定資産税・都市計画税について
今年も固定資産税・都市計画税の納付書が届く時期となりました。例年、神奈川県では4月に、東京都は6月1日に固定資産税・都市計画税の納税通知書が発送されます。
既に不動産を所有されている方は毎年のことですが、昨年中に住宅購入された方など初めて不動産を所有された方は初めて納税通知書が届くことと思います。
そこで今回は固定資産税・都市計画税のお話です。
固定資産税とは
毎年1月1日現在において、土地・家屋等を所有している者(固定資産課税台帳に所有者として登録されている者)に対し、市町村が課税する地方税のことです。
固定資産税の税額は原則的に「固定資産税課税標準額の1.4%」とされています。
*固定資産税課税標準額とは固定資産税を課税する対象となる金額のことです。
都市計画税とは
市町村が条例で定めた区域内に存在する土地や建物の所有者に課税する地方税のことです。この条例で定めた区域は、原則として市街化区域の中に設定されます。この都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業の費用を集めるために課税される税金で税率は0.3%以下であり、市町村の条例で税率が設定されます。
固定資産税・都市計画税の納付方法
市町村から土地・家屋の所有者に対して、固定資産税・都市計画税の「納税通知書」が送付されてくるので、それに従って年度内に通常4回に分割して納付します。(ただし1年分をまとめて先に支払うことも可能です)。
固定資産税・都市計画税の軽減措置について
一定の新築住宅については固定資産税額の軽減措置が実施されています。また、住宅用地については固定資産税課税標準額そのものが6分の1または3分の1に圧縮されています。
都市計画税については、土地に関する軽減措置はありますが、建物に関する軽減措置はありません。新築住宅についての固定資産税額の軽減措置
1.一般の住宅については、新築後3年間、床面積120平方メートル相当部分について
2.中高層耐火住宅については、新築後5年間、床面積120平方メートル相当部分について
それぞれ固定資産税額が2分の1に減額されます。
(その対象住宅は、床面積が50平方メートル(戸建て以外の賃貸住宅は40平方メートル)以上280平方メートル以下でなければなりません。住宅用地についての固定資産税の軽減措置
住宅用地であれば課税標準を3分の1に減額するほか、特に200平方メートル以下の部分(小規模住宅用地)に対する課税標準は6分の1に減額されています。住宅用地についての都市計画税の軽減措置
都市計画税の課税において、住宅の敷地となっている土地(住宅用地)については、課税標準(税率を掛ける基礎となる金額)を3分の1または3分の2とする措置が取られ、都市計画税が軽減されています。
1.小規模住宅用地 専用住宅1戸につき面積が200平方メートルまでの住宅用地のこと。この場合の住宅には、賃貸住宅も含まれます。
小規模住宅用地の課税標準は3分の1とされます。
2.その他の住宅用地 小規模住宅用地以外の住宅用地の課税標準は3分の2とされます。
都市計画税については、土地に関する軽減措置はありますが、建物に関する軽減措置はありません。
ポイント
固定資産税・都市計画税は不動産を所有している間は毎年課税される税金です。思わぬ出費とならないためにも不動産を購入する際には固定資産税額がどのくらいであるかは必ず確認をしましょう。 -
【特定保守製品についてのご質問をいただきました】
【特定保守製品についてのご質問をいただきました】
先日、当不動産便利コラムをご覧いただいた方から『特定保守製品』についてのご質問をいただきました。具体的には、『昨年購入した中古マンションに、浴室乾燥機・食器洗い乾燥機が付いているが特定保守製品かどうかわからない。どうしたらよいのか?』とのことでした。特定保守製品についてご質問をいただくことは今回で2度目になります。以前にも当コラムで取り上げましたが再度ご説明します。
特定保守製品とは
特定保守製品とは、長時間の使用に伴い生じる経年劣化により安全上支障が生じ、一般消費者の生命または身体に対して重大な危害を及ぼすおそれが多いと認められる9品目の製品を「特定保守製品」として政令で定めています。2009年4月以降に製造または輸入された製品が該当します。
<9品目製品>
①(屋内式) 都市ガス用瞬間湯沸器
②(屋内式) 液化石油ガス用瞬間湯沸器
③(屋内式) 都市ガス用ふろがま
④(屋内式) 液化石油ガス用ふろがま
⑤石油給湯機
⑥石油ふろがま(屋内式、屋外式)
⑦密閉燃焼(FF)石油温風暖房機
⑧ビルトイン式電気食器洗機
・食器洗い乾燥機(ビルトイン式)
⑨浴室用電気乾燥機
・浴室換気暖房乾燥機
・浴室暖房乾燥機
・浴室暖房機
・暖房換気扇
住宅生産者・不動産業者の義務責務
住宅生産者・不動産業者には、特定保守製品を設置した住宅を販売する際に、2つの義務・責務があります。購入者に対し、所有者票に記載されている法定事項の説明の義務があります。ユーザー登録(所有者票の投函)への協力の責務があります。
特定保守製品の見分け方
①製品そのものに特定保守製品であることの表示があります。②取扱説明書に表示されています。(表紙に表示されている場合が多いです。)
ポイント①
特定保守製品は経年劣化により、生命・身体に重大な危害を及ぼすおそれが多いことから、住宅生産者・不動産業には販売する際に説明義務とユーザー登録協力責務があり、製造メーカーへのユーザー登録により定期点検が受けられるというものです。
ご質問への回答
ご質問いただいた方は中古マンションを購入されたとのことです。浴室乾燥機・食器洗い乾燥機が特定保守製品に該当するかどうかは製品自体への表示、取扱説明書の確認をお願いしました。また、この浴室乾燥機は前所有者からの物とお聞きしましたので、前所有者がユーザー登録されていないことも考えられることから、製造メーカーへの問い合わせをお願いしました。
ポイント②
大切なことは、特定保守製品は経年劣化により、生命・身体に重大な危害を及ぼすおそれが多いという点です。特定保守製品に該当しない旧タイプのもの、2009年以前に製造されたものなどは危険性が高いと思われます。特定保守製品に該当するかどうかも重要ですが、前所有者が使用していた製品の場合、安全に使用できるかどうかが重要かと思います。弊社では、お引渡しに際し必ず特定保守製品に関するご説明をし、特定保守製品に該当しない旧タイプのものがある場合もご説明しています。以前、台所の瞬間湯沸かし器が旧製品であったためガスの開栓時に点検を行い、問題なく、ご安心いただいたこともありました。まずはご自宅の製品をご確認いただくことをお勧めします。 -
【住宅購入と税金・諸費用・・・ ⑦不動産取得税について】
住宅購入時にかかる諸費用について
住宅を購入するときには、住宅の購入代金のほかに各種の諸費用を支払うことになります。諸費用とは、税金や手数料などのことです。販売チラシ等には具体的な金額が表示されていない場合がほとんどですが、理由としましては住宅ローン利用の有無などケースにより諸費用が大きく変わってくるからです。
主な諸費用としてはまず、①印紙税、②住宅ローンに関する諸費用、③登記費用、④仲介手数料、⑤固定資産税精算金、⑥火災保険、⑦不動産取得税、等が挙げられます。
これらの諸費用は、住宅種別やケースによってかかる場合とかからない場合がある費用もあります。例えば住宅ローンを利用しなければ住宅ローン諸費用はかかりませんし、物件により税金の軽減措置が受けられる場合があります。
不動産取得税について
不動産取得税とは、不動産を有償または無償で取得した場合や改築等により不動産の価値を高めた場合に、その取得者等に課税される地方税のことです。
毎年課税されるわけではなく、不動産を取得(購入)した時にだけ払わなければならない税金です。
不動産取得税の税率は原則的に「不動産個定資産税評価額の4%」とされています。ただし「住宅の建物部分」に係る不動産取得税については「建物部分の固定資産税評価額の3%」とされています。
誰に対して課税されるのか
不動産取得税は原則的には、不動産を取得した者に対して、不動産の取得の日において課税されます。
不動産取得税の軽減措置について
一定の要件を満たす「住宅の建物部分」や一定の要件を満たす「住宅用土地」については、不動産取得税の税額そのものの大幅な軽減措置が設けられています。
不動産取得税の支払時期について
不動産取得税の納税方法については、取得後6ヶ月〜1年半くらいの間に各都道府県から届く「納税通知書」を使用して金融機関で納付します。なお、納期は各都道府県により異なります。
ポイント
上記の通り不動産取得税は、不動産取得後6ヶ月〜1年半くらいで納税通知書が届きます。つまり、忘れた頃に納税通知が届き思わぬ出費となる場合があります。一方、住宅、住宅用地の取得については大幅な軽減措置があり不動産取得税が掛からないケースもあります。購入時に不動産取得税がどのくらい掛かるか把握しておくことが重要です。