不動産便利コラム
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【自治会、町内会について】
自治会、町内会について
お住まいを購入し引越しをしますと、ほぼ間違いなく自治会、町内会があります。自治会、町内会に入会すべきか、入らなくてもいいかは賛否が分かれるところで、ネットなどを見ますと物凄い意見などが有りますが、逆に考えるとそれだけ関心がある事だと思います。そこで今回は自治会、町内会についてです。
自治会、町内会とは
自治会、町内会とは、地域、町丁目等の単位で構成される住民組織で、住民間の親睦やエリアごとの環境維持・改善、活性化を目的とした（おもに）任意団体です。活動は、各会によって異なりますが、住民交流のための親睦会、周辺地域の清掃、催事の企画・運営、運営委員や理事の輪番担当など多岐にわたります。
入会は強制か任意か
結論から申しますと、原則、入会は任意だと思います。
弊社では、入会はあくまでも任意とした上で、お取引いただいたお客様に、該当する自治会、町内会名、年会費、連絡先などを情報としてお知らせしています。今回取り上げた理由としては、ここ数年で各自治体で自治会、町内会について、どのような活動をしているかをパンフレット等を作成しPRに努めていると感じるからです。足立区のパンフレットを掲載ますのでご興味のある方はご覧下さい。
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【消費税率10％引上げに伴う支援策】＊『贈与税非課税枠は最大3,000万円に拡大』について
消費税率10％引上げに伴う支援策、『贈与税非課税枠は最大3,000万円に拡大』について
消費税は今年の10月より増税予定で、これまでの8％から10％にUPとなります。新築一戸建住宅を購入した場合、消費税UPのタイミングは引渡しが9月30日までであれば、消費税率は8％ですが、引渡しが10月1日以降になると消費税率10％が適用されます。つまり、新築一戸建住宅を8月中旬以降に住宅ローン利用にて契約した場合、引渡が10月以降で消費税10％が適用される可能性が高いということです。一方消費税引上げに伴う4つの支援策が用意されており今回はその中の『贈与税非課税枠の拡大』の説明です。
贈与非課税枠は最大3,000万円に拡大
消費税率の引き上げに伴う4つの支援策の④として、贈与税非課税枠は最大3,000万円に拡大が示されています。
制度の概要としましては、父母や祖父母などの直系尊属から、自己の居住の用に供する住宅の新築若しくは取得又は増改築等のための金銭（以下「住宅取得等資金」といいます。）を贈与により取得した場合において、下記の表の金額までの贈与につき贈与税が非課税となる制度です。（※平成27年１月１日以降の贈与により住宅を取得等した場合に適用があります。）
ポイント
ポイントとしましては①受贈者の要件 ②家屋の要件 ③質の高い住宅の基準 ④確定申告時の必要書類の４つのポイントがあり、全てを満たす必要があります。
この制度を利用し住宅の取得を検討される方は制度を十分理解するようお勧めします。
ご不明な点やご質問がございましたらお気軽にお問い合わせください。また、国土交通省より上記の４つのポイントについての下記のとおり、説明が示されていますのでご参照ください。
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【消費税率10％引上げに伴う支援策】＊住宅ローン減税の控除期間延長について
消費税率10％引上げに伴う支援策、『住宅ローン減税の控除期間延長』について
消費税は今年の10月より増税予定で、これまでの8％から10％にUPとなります。新築一戸建住宅を購入した場合、消費税UPのタイミングは引渡しが9月30日までであれば、消費税率は8％ですが、引渡しが10月1日以降になると消費税率10％が適用されます。つまり、新築一戸建住宅を8月中旬以降に住宅ローン利用にて契約した場合、引渡が10月以降で消費税10％が適用される可能性が高いということです。一方消費税引上げに伴う4つの支援策が用意されており今回はその中の『住宅ローン減税の控除期間延長』の説明です。
住宅ローン減税の控除期間が３年延長となります
2019年10月1日に消費税が10％に引き上げられると、建物価格に消費税がかかる新築住宅などはその分負担が重くなるため、住宅ローン控除を延長して負担を軽減することで、増税後の住宅需要の落ち込みを防ごうというものです。
住宅ローン減税とは
住宅ローン減税とは年末の住宅ローン残高の1％を所得税や住民税から10年間にわたり控除する制度です。対象となるローン残高の上限は4000万円（認定長期優良住宅、認定低炭素住宅の場合は5000万円）なので、年間で最大40万円（同50万円）、10年間では最大400万円（同500万円）が減税されます。
この控除期間を3年延長して13年にするというものです。ただし延長されるのは2019年10月1日～2020年12月31日に入居した場合で、建物の消費税が10％となるケースで、2019年3月31日までに契約して消費税が8％となるケースや、そもそも建物に消費税がかからない中古住宅などは現行の控除期間のままです。
具体例としては
11年目から3年間の各年の控除額は、以下のいずれか小さい額となります。
（1）住宅ローン残高（4000万円を限度※）×1％
（2）建物購入価格（4000万円を限度※）×2％÷3
※認定長期優良住宅・低炭素住宅の場合はいずれも上限は5000万円
（2）の控除額は、建物価格の2％を3年間かけて控除するというもので、消費税アップによる負担増を住宅ローン控除で取り戻せる仕組みです。ただし住宅ローン残高の1％の額が小さかったり、所得税や住民税の納税額が少なかったりすると、戻ってくる控除額も少なくなります。
住宅ローン減税を受けるために必要な主な条件
住宅ローン減税を受けるために必要な主な条件とは下記の通りです。
新築住宅（マンション・一戸建）の場合
・新築または取得日から6ヶ月以内に入居していること
・借入した人の合計所得金額が3,000万円以下であること
・ローンの返済期間が10年以上であること
・登記簿に記載されている床面積が50㎡以上であること
・床面積の1/2以上が自分の居住用であること
中古住宅（マンション・一戸建）の場合
・新築住宅の条件の他に下記条件を満たすこと
・マンションなどの耐火建築物は、取得の時点で築25年以内
・耐火建築物以外（木造など）は、取得の時点で築20年以内
・または、一定の耐震基準をクリアしていること
・生計を一にする親族などからの購入でないこと
・贈与された家でないこと
控除を受けるための手続き
住宅ローン控除を受けるためには、最初の年に確定申告が必要で、マイホームを購入した翌年3月15日までに
必要書類をそろえて税務署へ提出します。
給与所得者（サラリーマン）の場合は2年目以降は勤務先の会社が年末調整の際に計算してくれますので
毎年金融機関から送られてくる「借入金の年末残高証明書」や、確定申告後に税務署から送られてくる
「給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書」を勤務先に提出してください。
自営業者の場合は、毎年確定申告をする必要があります。
主な必要書類は下記のとおりです
●確定申告書
●（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書
●土地・建物の登記簿謄本
●住民票
●源泉徴収票
●売買契約書または建築請負契約書
●金融機関等からの借入金残高証明書
ポイント
10月よりの消費税ＵＰは ほぼ確実だと思われます。住宅ローン減税はかなり知られた制度ですが、再度熟知しご利用されることをお勧めします。ご不明な点があればお気軽にお申し付け下さい。
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【消費税率10％引上げに伴う支援策】＊新たなポイント制度創設について
消費税率10％引上げに伴う支援策、『新たなポイント制度創設』について
消費税は今年の10月より増税予定で、これまでの8％から10％にUPとなります。新築一戸建住宅を購入した場合、消費税UPのタイミングは引渡しが9月30日までであれば、消費税率は8％ですが、引渡しが10月1日以降になると消費税率10％が適用されます。つまり、新築一戸建住宅を8月中旬に住宅ローン利用にて契約した場合、引渡が10月以降で消費税10％が適用される可能性が高いということです。一方消費税引上げに伴う4つの支援策が用意されており今回はその中の『新たなポイント制度創設について』の説明です。
新たなポイント制度の創設とは
新たなポイント制度の創設としまして下記の通り「次世代住宅ポイント制度の概要」が国土交通省より示されています。
概要を見ますと、住宅の新築（貸家を除く）と住宅のリフォーム（貸家を含む）を行った場合、一定の要件のもと１戸あたり上限３５万ポイントが発行され、
「環境」、「安全･安心」、「健康長寿・高齢者対応」、「子育て支援、働き方改革」に資する商品等に交換できるものです。
ポイント
10月よりの消費税ＵＰは ほぼ確実だと思われます。この「次世代住宅ポイント制度」は新たに創設された制度ですので、他の支援策に比べ周知されていないように思われます。折角の制度ですので有効に利用しましょう。ご不明な点があればお気軽にお申し付け下さい。
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【消費税率10％引上げに伴う支援策】＊すまい給付金について
消費税率10％引上げに伴う支援策、『すまい給付金ついて』
前回の不動産便利コラムにおいて、消費税は今年の10月より増税予定で、これまでの8％から10％にUPと説明しました。消費税UPのタイミングは引渡しが9月30日までであれば、消費税率は8％ですが、引渡しが10月1日以降になると消費税率10％が適用されます。つまり、新築一戸建住宅を8月中旬に住宅ローン利用にて契約した場合、引渡が10月以降で消費税10％が適用される可能性が高いということです。一方消費税引上げに伴う4つの支援策が用意されており今回はその中の『すまい給付金』の説明です。
住まい給付金とは
すまい給付金は、消費税率引上げによる住宅取得者の負担をかなりの程度緩和するために創設された制度です。
消費税率8%時は収入額の目安が510万円以下の方を対象に最大30万円、
10%時は収入額の目安が775万円以下の方を対象に最大50万円を給付するものです。
＊住宅ローン減税とは別の制度です。
すまい給付金の対象者
すまい給付金は住宅を取得し登記上の持分を保有するとともにその住宅に自分で居住する収入が一定以下の方が対象です。
また、住宅ローンを利用しないで住宅を取得する現金取得者については、年齢が50才以上の方※が対象となります。
主な要件
1. 住宅の所有者：不動産登記上の持分保有者
2. 住宅の居住者：住民票において、取得した住宅への居住が確認できる者
3. 収入が一定以下の者［8%時］収入額の目安が510万円以下、［10%時］収入額の目安が775万円以下
4. （住宅ローンを利用しない場合のみ）年齢が50才以上の者、10％時には、収入額の目安が650万円以下
（都道府県民税の所得割額が13.30万円以下）の要件が追加されます。
＊収入が一定以下の方が対象です。
給付対象となる住宅の要件
給付対象となる住宅の要件は下記の４通りがあります。
①新築住宅を住宅ローン利用により取得した場合
②新築住宅を住宅ローン利用せず現金取得した場合
③中古住宅を住宅ローン利用により取得した場合
④中古住宅を住宅ローン利用せず現金取得した場合
＊給付の対象となる中古住宅は、売主が宅地建物取引業者である中古住宅（中古再販住宅）だけです。
＊住宅ローン減税の対象住宅要件にすまい給付金独自の要件が加わります。
給付額の目安は下記の通りです
＊上記給付額はあくまでも目安です。給付額は収入、扶養対象など家族構成により変わってきます。
ポイント
消費税が10％になった場合、収入額の目安が775万円以下の方が、すまい給付金の対象となります。
対象者がかなり拡充されますので、ご自身が対象となるか必ず確認しましょう。ご不明な点はお気軽にお問い合わせください。
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【消費税UPのタイミングについて】
消費税の増税について
消費税は今年の10月より増税予定でこれまでの8％から10％にUPとなる予定です。今回は、不動産購入における消費税UPのタイミングについてのお話です。
不動産と消費税について
物やサービスを買うときにかかる消費税は、住宅を買うときにもかかります。ただし住宅価格のうち土地代は非課税で課税されるのは新築マンションや一戸建ての「建物分の価格」に対してです。また、個人が売主の中古住宅にも消費税はかかりません。
消費税UPのタイミングについて
2019年4月1日以降に住宅の購入、新築、増改築等をする場合、原則として「引渡時期」の消費税率が適用されます。つまり、引渡しが9月30日までであれば、消費税率は8％ですが、引渡しが10月1日以降になると消費税率10％が適用されます。
ポイント
上記の通り、消費税UPのタイミングは引渡の時期に掛かってきます。しかしながら消費税がUPされた場合、支援策か用意されておりこの恩恵を受けたほうが得するケースも出てくると思います。消費税UPのタイミング、支援策の内容を十分把握することが重要となります。
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【住宅購入時にかかる諸費用 ⑦不動産取得税について】
住宅購入時にかかる諸費用について
住宅を購入するときには、住宅の購入代金のほかに各種の諸費用を支払うことになります。諸費用とは、税金や手数料などのことです。販売チラシ等には具体的な金額が表示されていない場合がほとんどですが、理由としましては住宅ローン利用の有無などケースにより諸費用が大きく変わってくるからです。
主な諸費用について
主な諸費用としてはまず、①印紙税、②登記費用、③住宅ローン借入費用、④仲介手数料、⑤固定資産税等精算金、⑥火災保険、⑦不動産取得税、等が挙げられます。
これらの諸費用は、住宅種別やケースによってかかる場合とかからない場合がある費用もあります。例えば住宅ローンを利用しなければ住宅ローン諸費用はかかりませんし、物件により税金の軽減措置が受けられる場合があります。
不動産取得税について
不動産取得税とは、不動産を有償または無償で取得した場合や改築等により不動産の価値を高めた場合に、その取得者等に課税される地方税のことです。
毎年課税されるわけではなく、不動産を取得（購入）した時にだけ払わなければならない税金です。
不動産取得税の税率は原則的に「不動産個定資産税評価額の4％」とされています。ただし「住宅の建物部分」に係る不動産取得税については「建物部分の固定資産税評価額の3％」とされています。
誰に対して課税されるのか
不動産取得税は原則的には、不動産を取得した者に対して、不動産の取得の日において課税されます。
不動産取得税の軽減措置について
一定の要件を満たす「住宅の建物部分」や一定の要件を満たす「住宅用土地」については、不動産取得税の税額そのものの大幅な軽減措置が設けられています。
不動産取得税の支払時期について
不動産取得税の納税方法については、取得後6ヶ月〜１年半くらいの間に各都道府県から届く「納税通知書」を使用して金融機関で納付します。なお、納期は各都道府県により異なります。
ポイント
上記の通り不動産取得税は、不動産取得後6ヶ月〜１年半くらいで納税通知書が届きます。つまり、忘れた頃に納税通知が届き思わぬ出費となる場合があります。一方、住宅、住宅用地の取得については大幅な軽減措置があり不動産取得税が掛からないケースもあります。購入時に不動産取得税がどのくらい掛かるか把握しておくことが重要です。 -
【住宅購入時にかかる諸費用 ⑥火災保険についてについて】
住宅購入時にかかる諸費用について
住宅を購入するときには、住宅の購入代金のほかに各種の諸費用を支払うことになります。諸費用とは、税金や手数料などのことです。販売チラシ等には具体的な金額が表示されていない場合がほとんどですが、理由としましては住宅ローン利用の有無などケースにより諸費用が大きく変わってくるからです。
主な諸費用について
主な諸費用としてはまず、①印紙税、②登記費用、③住宅ローン借入費用、④仲介手数料、⑤固定資産税等精算金、⑥火災保険、⑦不動産取得税、等が挙げられます。
これらの諸費用は、住宅種別やケースによってかかる場合とかからない場合がある費用もあります。例えば住宅ローンを利用しなければ住宅ローン諸費用はかかりませんし、物件により税金の軽減措置が受けられる場合があります。火災保険について
火災保険とは、住宅等が火災や落雷、爆発、風災、雪災などにあって被害を受けた場合に補償される保険です。住宅の場合、建物と家財が保険の対象になります。
住宅ローンを利用して家を購入、建設する場合、返済中に火災が起きたら、建物にかけた火災保険の補償をローン返済に充てられます。このため、住宅ローンを利用する場合は、通常、借入額以上の火災保険をかけることが借入条件のひとつになっています。
固定資産税等清算金の計算方法について
火災保険料は、鉄筋コンクリート造のマンションと木造一戸建を比べた場合、燃えにくさや壊れやすさに違いがあるため、建物の構造によって大きく変わってきます。そのほか、保険料に影響する要素としては、建物所在地、専有面積、補償内容等、様々なものがあり、これらの要素によって、火災保険の保険料は決まります。また、地震保険をセットしたり、保険期間によっても保険料は変わってきます。火災保険はいつから掛けるのか
火災保険は引渡しの日、住宅ローン実行時、つまり、所有権移転の日からかけることとなります。どこの保険会社を利用するかは原則自由です。住宅ローン利用の金融機関からの紹介もありますし、弊社でご紹介する事も可能です。住宅購入申込からお引渡しまでは時間が有りますので、事前に検討されることをお勧めします。
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【住宅購入時にかかる諸費用 ⑤固定資産税等精算金について】
住宅購入時にかかる諸費用について
住宅を購入するときには、住宅の購入代金のほかに各種の諸費用を支払うことになります。諸費用とは、税金や手数料などのことです。販売チラシ等には具体的な金額が表示されていない場合がほとんどですが、理由としましては住宅ローン利用の有無などケースにより諸費用が大きく変わってくるからです。
主な諸費用について
主な諸費用としてはまず、①印紙税、②登記費用、③住宅ローン借入費用、④仲介手数料、⑤固定資産税等精算金、⑥火災保険、⑦不動産取得税、等が挙げられます。
これらの諸費用は、住宅種別やケースによってかかる場合とかからない場合がある費用もあります。例えば住宅ローンを利用しなければ住宅ローン諸費用はかかりませんし、物件により税金の軽減措置が受けられる場合があります。固定資産税精算金等ついて
売買契約書の条文に（公租・公課の負担）があります。条文例としましては、「本物件に対して賦課される公租・公課は、引渡し日の前日までの分を売主が、引渡し日以降の分を買主が、それぞれ負担する。」などの文言です。公租公課とは、税金や町内会費など、公共的な目的のために支払う費用の総称で、「租税公課」ともいいます。「公租」は国や自治体に納める国税や地方税のことで、例えばマイホームの購入、所有に関する公租は、固定資産税、都市計画税（地方税）です。「公課」は公共的な目的を持つ団体などに支払う組合費や会費、負担金などです。マンション購入の際に負担することとなる、管理費、修繕積立金などです。固定資産税等清算金の計算方法について
固定資産税は、毎年1月1日現在で土地・建物などの固定資産を所有している人に対してかかる地方税です。納税義務者は売主ですが、不動産売買により、引渡し日以降の分は買主負担として精算するというものです。計算方法としては日割計算で365日割、閏年は366日割で計算します。また、中古マンション購入の際には管理費と修繕積立金の精算も必要となります。固定資産税等精算金の支払い時期について
固定資産税等精算金の支払いは、お引渡時、残決済時です。弊社では精算金の根拠、金額を事前にご案内しています。 -
【住宅購入時にかかる諸費用 ④仲介手数料について】
住宅購入時にかかる諸費用について
住宅を購入するときには、住宅の購入代金のほかに各種の諸費用を支払うことになります。諸費用とは、税金や手数料などのことです。販売チラシ等には具体的な金額が表示されていない場合がほとんどですが、理由としましては住宅ローン利用の有無などケースにより諸費用が大きく変わってくるからです。
主な諸費用について
主な諸費用としてはまず、①印紙税、②登記費用、③住宅ローン借入費用、④仲介手数料、⑤固定資産税精算金、⑥火災保険、⑦不動産取得税、等が挙げられます。
これらの諸費用は、住宅種別やケースによってかかる場合とかからない場合がある費用もあります。例えば住宅ローンを利用しなければ住宅ローン諸費用はかかりませんし、物件により税金の軽減措置が受けられる場合があります。
仲介手数料について
仲介手数料とは、住宅等、不動産の売買の際に売主と買主の間に入って意見の調整や契約事務などを行う不動産会社（仲介会社）に支払う手数料のことです。仲介手数料は、取引が成立した時点で支払う成功報酬で、物件の売却や購入の仲介を依頼したものの、契約が成立しなかった場合は、仲介手数料は発生しません。
仲介手数料の計算方法について
仲介手数料は下記の計算方法で算出します。
● ～200万円の部分・・・・5％
●200万円超～400万円の部分・・・・4％
●400万円を超える部分･・・・・・・3％
例えば2,000万円の物件を購入した場合の仲介手数料の計算は
200万円×5％＝10万円、200万円×4％＝8万円、1,600万円×3％＝48万円 合計66万円となります。3％＋6万円の『プラス6万円』ってなあに？とよく質問されますが、
これは、略式計算の際に出てくる単なる数字で：2,000万円×3％＋6万円＝66万円となり『プラス6万円』にはきちんと根拠があります。＊注意：この仲介手数料に消費税(8％)が加算されますのでご承知おきください。
仲介手数料の支払い時期について
仲介手数料は取引が成立した時点、つまり売買契約が成立した時点で仲介手数料全額を請求できるものですが、多くの場合、売買契約後一定期間をおいて不動産のお引渡となりますので、最後まで責任を持ってお引渡する意味でも、弊社では売買契約時に半金、最終のお引渡時、残決済時に半金をお願いしています。また、仲介手数料を含めた住宅購入にかかる諸費用につきましては、ご購入ご計画時からお引渡し時まで、その都度事前にご案内しています。
