不動産便利コラム
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【マンションの管理について】
管理組合について
管理組合とは、分譲マンションなど区分所有建物の区分所有者で構成する団体のことで、建物全体の維持・管理や共同生活のルールづくりなど、管理全般についての決定と実施の主体となります。区分所有法によって定められており、分譲マンションを購入すると必然的に管理組合の一員となります。
管理の内容について
管理内容は、住人からの管理費・修繕積立金等の回収や滞納などのチェック業務、理事会や総会の運営、清掃やゴミ出し、設備機器の保守点検、備品の管理、マンションの巡回、業者の立ち会いなど多岐にわたります。
管理形態について
管理形態とは、マンション管理について、管理会社の有無や管理業務への関与レベルによって種別したものです。
大別すると、管理業務を管理会社に委託する「委託管理」と、管理組合員だけで行う「自主管理」があります。
「委託管理」については、委託範囲によって全面管理（全部委託）と一部委託に分類され、さらに管理員の勤務形態によって、
（1）常駐管理（管理員が住み込みで業務にあたる24時間管理）
（2）日勤管理（通勤してきて定められた勤務時間に業務を行う）
（3）巡回管理（週に2～4回の割合で訪問して数時間だけ業務をこなす）
（4）自主管理（管理員を置かず、管理組合が自力で業務にあたり、必要に応じて清掃要員などを雇用する）に分かれます。
ポイント
中古マンション購入を検討する場合、「マンションは管理を買え」という言葉があります。
住まいを購入する場合立地や目新しい設備などばかりに目が行きがちですが、10年後、20年後、更にその先まで住まいとしての住みやすさや資産価値を左右してくる重要な要素が「管理」です。どのような管理形態でどのような管理をしているのかはマンション購入を検討する際の重要なポイントです。詳しい説明やご質問等は下記までお問合せください
TEL：03-5284-7067（担当：児玉）
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【マンションのリフォームについて】
マンションのリフォームについて
マンションには「専有部分」と「共用部分」があり、個人でリフォームできるのは専有部分だけです。構造体や窓、玄関の扉などは共用部分なのでリフォームすることはできません。住戸の内側であれば、解体して間取りを変えることもできますが、配管の移動や使用する素材が制限されるなどマンションごとに管理規約のルールがありますので、工事中の養生方法なども含め、事前に管理組合に確認しましょう。次に、具体的にリフォームできる部分、できない部分を見ていきましょう。
リフォームができる部分とできない部分
内装・・・・・・・住戸の内側は専有部分なのでリフォーム可能です。壁材や天井材などの内装の張り替えや塗替え、建具の交換ができます。
天井・・・・・・・構造体のコンクリートの内側までが専有部分ですので、天井板を外し、天井高を上げることもできますが、上階住戸の配管がないか注意が必要です。
窓・・・・・・・・既存の窓は共用部分なのでサッシの変更はできませんが、（管理規約に変更可能なサッシの規定がある場合もあります。）、内窓を新設することは可能です。
パイプスペース・・排水管専用と、給水、ガス管、電気配線用の2種類あります。住戸の中にあるが、どちらも共用部分なので既存の場所から移動できません。
バルコニー・・・・バルコニーは共用部分なのでリフォームは不可です。ウッドデッキを設置する場合は、管理規約を確認し、避難ハッチを塞がないように注意が必要です。
コンセント・・・・増設や移動は可能ですが、マンション全体で電気の総容量が決まっており、各住戸の容量に限度があります。容量を増やすなら事前に確認しましょう。
床・・・・・・・・床面を上げたり、床下に余裕があれば床下収納の新設は可能ですが、遮音性の点から、管理規約で使用できる床材を規定している場合もあります。
水まわり・・・・・床下の配管が動かせるかどうかがポイントです。給水・給湯管は移動しやすいが、排水管は移動距離が長いと流れが悪くなることがありますので要注意です。
間取り・・・・・・構造によりますが、住戸内の間仕切りを外せる場合は大胆な間取り変更も可能です。撤去できない壁があるなど、構造により異なるため事前に確認しましょう。
玄関・・・・・・・玄関ドアの外側は共用部分なので、交換することはできませんが、内側は専有部分になるので色を塗り替えるなどの変更は可能です。
ポイント
リフォームすることを前提に、中古マンションを購入する場合には注意が必要です。購入後にリフォームできない箇所が判明することのないよう事前に確認することが大切です。
詳しい説明やご質問等は下記までお問合せください
TEL：03-5284-7067（担当：児玉）
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【マンションの専有面積について】
専有面積とは
専有面積とは、マンションなどの集合住宅で、区分所有者に所有権が認められている部分（専有部分）の面積のことです。専有面積にはバルコニーや玄関ポーチなどの面積は含まれません。
壁芯面積と内法面積
専有面積の算定方法については、住戸を囲む壁の厚みの中心線を結んでその内側を面積とする「壁心計算」（『へきしん』又は『かべしん』と読みます）と、壁の内側の部分だけを面積とする「内法計算｣（うちのり）の2通りがあります。壁の厚みが含まれていない分、「内法」面積のほうが「壁心」面積よりも少し小さくなります。
建築基準法で建築確認を行う場合は壁芯面積で計算し、不動産登記法では内法面積で登記を行うため2つの専有面積があることとなります。
専有面積の注意点
住宅ローン控除や登録免許税などの軽減措置を受けたいとき、例えば住宅ローン控除の要件のひとつに「床面積が50m2以上」とありますが、これは登記簿上の面積（内法面積）を指します。したがって、販売広告に専有面積52m2と書いてあっても、内法面積では50m2を下回ってしまい控除を受けられない場合もありますので注意が必要です。
詳しい説明やご質問等は下記までお問合せください
TEL：03-5284-7067（担当：児玉）
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【自治会、町内会について】
自治会、町内会について
お住まいを購入し引越しをしますと、ほぼ間違いなく自治会、町内会があります。自治会、町内会に入会すべきか、入らなくてもいいかは賛否が分かれるところで、ネットなどを見ますと様々な意見などが有りますが、逆に考えるとそれだけ関心がある事だと思います。そこで今回は自治会、町内会についてのお話です。
自治会、町内会とは
自治会、町内会とは、地域、町丁目等の単位で構成される住民組織で、住民間の親睦やエリアごとの環境維持・改善、活性化を目的とした（おもに）任意団体です。活動は、各会によって異なりますが、住民交流のための親睦会、周辺地域の清掃、催事の企画・運営、運営委員や理事の輪番担当など多岐にわたります。
入会は強制か任意か
結論から申しますと、原則、入会は任意だと思います。
弊社では、入会はあくまでも任意とした上で、お取引いただいたお客様に、該当する自治会、町内会名、年会費、連絡先などを情報としてお知らせしています。今回取り上げた理由としては、ここ数年で各自治体で自治会、町内会について、どのような活動をしているかをパンフレット等を作成しPRに努めていると感じるからです。足立区のパンフレットを掲載ますのでご興味のある方はご覧下さい。
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【年末調整について】
年末調整について
今年も年末調整の時期がやってきました。昨年(令和5年度中)、住宅ローンを利用してマイホームを購入し、今年(令和6年)｢住宅ローン控除」の確定申告をした方は、2年目以降からは会社員など給与所得者の場合、勤務先の年末調整で手続きができます。
用意するもの
用意する書類は2つです。
①給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書・・・確定申告をしたあとに税務署から送られてきます。
②住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書・・・住宅ローンを借りている金融機関から送られてきます。
この2つの書類は10月頃に届くはずですので、勤務先の年末調整を担当している部署に提出するだけです。初年度のように確定申告をする必要はありません。
また、年末調整で住宅ローン控除の適用が漏れ、翌年1月末日を過ぎた場合は確定申告をすれば住宅ローン控除が適用になります。
個人事業主や自営業の方は毎年の確定申告が必要
勤務先の年末調整で住宅ローン控除の適用が受けられる給与所得者と違って、個人事業主や自営業の方は2年目以降も必要書類をそろえて毎年の確定申告が必要となります。
今年（令和5年）住宅を購入された方
今年（令和6年）住宅ローンを利用し住宅を購入された方は来年｢住宅ローン控除」の確定申告をすることとなりますので、今年の年末調整につきましては例年通り勤務先で行って大丈夫です。
ポイント
年末調整の時期が近づいてきました。会社員など給与所得者の方は勤務先より年末調整の書類が渡され、生命保険会社等から送られてくる生命保険料控除証明書等とともに提出することと思います。この手続の際に一緒に提出しましょう。そろそろ税務署、金融機関から書類が届くはずですので忘れずに手続しましょう。
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【不動産のご購入の流れについて】 その⑦『決済・引渡し』について
不動産のご購入の流れついて その⑦
不動産のご購入の流れについて,その⑦として、今回は『決済・引渡し』についてです。
引渡しとは、不動産の売買で、土地や建物の所有権を最終的に売主から買主へ移転すること、具体的には、住宅のカギの受け渡し、各種登記の実行などで、売買契約時に支払った手付金以外の残代金の支払とその確認（決済）が済み次第行われます。
新築一戸建を購入の場合で残代金を住宅ローンで支払う場合、引渡しの場には、売主、買主、不動産会社、金融機関担当者、司法書士などが一同に集まり、ローンの実行・残金の決済・売主の抵当権抹消、売主から買主への所有権移転、買主の抵当権設定などを同時に行います。手続きのうち一つでも不備があると残金決済ならびに引き渡しが完了しないため、当日の手続の準備等は弊社が行います。
まとめ
不動産のご購入の流れをまとめますと・・・
①住宅購入の資金計画の作成
②住宅購入、希望条件の整理
③物件のご紹介・現地のご案内
④ご購入の決定・お申込み
⑤物件の重要事項説明、不動産売買契約
⑥不動産売買契約後の手続き
を経て⑦決済・引渡しとなります。この手続の完了を持ちまして、不動産を取得してご自身の名義になります。はれて念願のマイホーム取得です。ご希望があれば、引越し・リフォーム・メンテナンスなどの業者さんをご紹介いたします。また、ご入居後はご近所の挨拶廻りもお忘れなく！！
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【不動産のご購入の流れについて】 その⑥『不動産売買契約後の手続きについて』
不動産のご購入の流れついて その⑥
不動産のご購入の流れについて,その⑥として、今回は『不動産売買契約後の手続きについて』です。
不動産売買契約を締結し、お引渡しまでどのような手続があるのかを『新築一戸建の購入』を例に見て行きたいと思います。
住宅ローン申込（本申込）
住宅ローンを利用される場合,通常、売買契約締結後に必要書類を揃えて住宅ローンの申込（本申込）を行います。既に、事前審査を行っていますので数日から1週間程度でローンの承認がおります。ここでのポイントは買主様が住宅ローンを利用して物件を購入する場合、万が一金融機関から融資を受けられなかった場合に備えてローン特約を付けるのが一般的で、ローン特約の期限内にローン承認を得る必要があります。もちろんスケジュールを把握し弊社がお手伝いをいたします。
登記手続きについて
新築一戸建を購入の場合、登記手続きとしまして土地家屋調査士に依頼する建物の表示登記、司法書士に依頼する建物の所有権保存登記、土地の所有権移転登記などがあります。ローン承認が得られた時点で表示登記手続きを進めますので、事前に住民票などを取得していただくこととなります。もちろん、事前に手続のご案内をさせていただきます。
金銭消費貸借契約について
金銭消費貸借契約、住宅ローン契約のことです。事前に借入金融機関にて契約書に書名ご捺印をいただき決済日（お引渡しの日）の準備をするものです。ここでも住民票、印鑑証明等の必要書類を用意する必要がありますので事前にご案内をさせていただきます。
建物の検査について
建物の検査を行い補修箇所等の有無を確認します。補修箇所等があればお引渡しまでに補修することとなります。
決済日（お引渡日）の決定
いよいよ決済、お引渡日の決定です。決済日（お引渡し日）は契約書に残代金の支払期限が記載されていますので、その期限内に設定します。手続き的には住宅ローンの承認、登記手続きの日数、金銭消費貸借契約の日程等、考慮し事前に調整いたします。
ポイント
ご契約後お引渡しまでに、基本的な手続きだけでも上記のような手続きがあります。すべての手続きには期限がありますので、弊社では事前に手続きのご案内をさせていただきす。買主様も何のためにどのような手続きを進めているのかを把握いただくことが大切で、スムーズに決済（お引渡し）を進める鍵となります。
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【不動産のご購入の流れについて】 その⑤『重要事項説明』と『不動産売買契約』
不動産のご購入の流れついて その⑤
不動産のご購入の流れについてその⑤として今回は物件の『重要事項説明』、『不動産売買契約』です。
売主様とのご購入の条件の調整を行い、住宅ローンの事前審査の承認が得られれば、物件についての『重要事項説明』を書面をもって行います。その内容をご理解・ご納得をいただきましたら、売主様と売買契約を締結いたします。その際、手付金を売主様にお支払いいただきます
重要事項説明について
重要事項説明につきましては、以前当コラムに掲載しましたのでこちらをご覧下さい。
売買契約の締結について
不動産売買契約書に記載される主なポイントは下記のとおりです。
(1)契約の当事者の特定
(2)売買の目的物の表示
(3)売買の対象面積と売買代金の決定方法
(4)境界の明示
(5)代金の支払い方法
(6)手付金・手付解除
(7)所有権の移転・引き渡し・登記
(8) 抵当権などの抹消
(9)公租公課などの精算
(10)危険負担
(11)契約違反による解除
(12)反社会的勢力排除条項
(13)ローン特約
(16)契約不適合責任
契約とは権利義務関係の発生・変更・消滅に関する当事者間の合意などといいますが、簡単に言うと「契約とは約束事」のことです。
聴き慣れない、難しそうな言葉や恐ろしそうな言葉が並んでいますが、契約書に記載されている内容につきまして書面にてしっかりとご説明させていただきます。
個々の内容のご説明はまたの機会としますが、例えば（13）のローン特約については下記のとおりです。
ローン特約とは
買主が住宅ローンを利用して物件を購入する場合、金融機関から融資を受けられなかった場合に備えてローン特約を付けるのが一般的です。これはローンが不成立の場合に契約を白紙に戻し、売主が受け取った手付金などは買主に無利息で返還するというものです。
ポイント
このように売買契約書の内容につきましては、その内容、意味についてご説明いたします。売主様と「どんな約束をしたのか」ですので、もしもご不明な点あればご質問していただき内容を十分ご理解いただくことが重要です。 -
【不動産のご購入の流れについて 】その④『ご購入の決定・お申込み・契約条件の調整』
不動産のご購入の流れついて その④
不動産のご購入の流れについて その④として、今回は『ご購入の決定・お申込み・契約条件の調整』です。
ご購入の決定・お申込について
実際に物件をご覧いただき、ご家族様と検討の上、ぜひこれはと言う物件が見つかりましたら『不動産購入申込書』にて売主様に購入の申込みを行います。
弊社では、この段階でご希望物件をご購入する際の諸費用明細、住宅ローンをご利用される場合は返済計画表を概算ですがお渡しし、総額でいくらかかるのか、住宅ローンの毎月の返済額はいくらぐらいになるのかをご理解いただいたうえで、売主様に購入の申込をしていただいています。
契約条件の調整について
ご購入の条件、売買代金支払い条件、引渡し時期など様々な諸条件を売主様と調整します。
具体的には、購入希望価格・契約予定日・決済予定日・手付金の額・その他条件等を書面にまとめて売主様に提示し調整します。
住宅ローンの事前審査について
上記諸条件の調整ができたとして、次は物件の重要事項説明・不動産売買契約となるのですが、その前に住宅ローンの事前審査があります。
住宅をご購入されるほとんどの方が住宅ローンを利用されると思いますが、売主様からしますと『買主様は住宅ローンを利用できるのか？』、『購入代金を支払いただけるのか？』が、重大事で住宅ローン利用ができることが前提で不動産売買契約締結となります。
住宅ローンの事前審査については、必要書類等をご案内し手続のお手伝いをいたします。もちろんお客様の希望する銀行で結構ですし、弊社の提携銀行でも構いません。事前審査に時間を掛けている間に、他の方が購入を希望して先を越されることの無いようスピード重視となります。
マイホーム取得のためのお手伝いをさせていただきます。
不動産のご購入の流れについて その④で、『ご購入の決定・お申込み』、『契約条件の調整』の段階まで来ました。ここからお引渡しまでに、お客様に住民票、印鑑証明書の取得等の各種手続きをしていただきことになりますが、弊社では使用目的等をご説明し、事前に書面を持って手続きのご案内をさせていただきます。ポイントとしましては、今、お引渡しまでのどの段階なのかをご理解いただくことと、ご質問等があれば、どんどんお話いただくことが重要かと思います。 -
【不動産のご購入の流れについて】 その③物件のご紹介・現地のご案内
不動産のご購入の流れついて その③
不動産のご購入の流れについて その①、その②において、おおよその資金計画、ご年収、自己資金の額等を把握され、希望する住宅の条件についてある程度、整理出来たことと思います。
次のステップは『物件のご紹介・現地のご案内』です。
ご希望諸条件をお教えください
まずは、ご希望条件をお教えください。『いきなり、電話はしづらいのですが・・・』という方はメールにてご連絡ください。お客様のご希望条件に近い物件をご紹介させていただきます。また、実際に外観・室内などをご覧になりたい物件がございましたら、現地へご案内してご説明いたします。
ご案内の内容について
お客様のご都合、ご要望に合わせていくつかのご案内パターンをご用意いたします。
(1)図面をもとに室内をご覧いただき、設備等をご説明。＊建築中であれば同施工の物件をご案内することもできます。
(2)住宅ローンのご相談（返済シミュレーション、諸費用明細の作成）
(3)ライフインフォメーションを車でご案内。
実際に現地をご覧いただきますと、パソコンやスマートフォンで見る図面だけでは、わからない部分が見えてきます。＊陽当り、眺望、接道状況、前面道路の交通量、生活音、周辺環境などなど。この段階でお客様のお考え、ご要望、資金計画の詳細をお教えください。
お住まい購入に関するご質問を承ります
ご購入に関して、ご不明な点がございましたらお気軽にご質問下さい。
◆よくいただくご質問◆
●住宅ローンは、どの位利用できますか？
●毎月の返済額は、いくら位になりますか？
●住宅ローンは、どのように申込すればよいのですか？
●住宅ローンの手続を手伝ってもらえますか？
●妻の収入も合算できますか？
●仕事が忙しいのですが銀行には何回位行くことになるのですか？
●購入諸費用は、どのくらいかかるのですか？
●購入費用も借入できますか？
●住宅ローン控除とは何ですか？
●住宅ローン控除を利用できますか？
●住宅ローン控除の手続はどうすれば良いのですか？
●両親から住宅購入のために贈与を受けたいのですが、贈与税はかかりますか？
●不動産取得税はかかりますか？
・・・・などなど。
マイホーム取得のためのお手伝いをさせていただきます。
ご案内の段階で、お客様のお考え、ご質問をなんでもお教えください。お話をさせていただく事で、私もお客様の理想とするマイホームがイメージできますし、お客様もご購入に向けてのご不安、ご質問を解消していただければと思います。
