不動産便利コラム
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【不動産のご購入の流れについて】 その③物件のご紹介・現地のご案内
不動産のご購入の流れついて その③
不動産のご購入の流れについて その①、その②において、おおよその資金計画、ご年収、自己資金の額等を把握され、希望する住宅の条件についてある程度、整理出来たことと思います。
次のステップは『物件のご紹介・現地のご案内』です。
ご希望諸条件をお教えください
まずは、ご希望条件をお教えください。『いきなり、電話はしづらいのですが・・・』という方はメールにてご連絡ください。お客様のご希望条件に近い物件をご紹介させていただきます。また、実際に外観・室内などをご覧になりたい物件がございましたら、現地へご案内してご説明いたします。
ご案内の内容について
お客様のご都合、ご要望に合わせていくつかのご案内パターンをご用意いたします。
(1)図面をもとに室内をご覧いただき、設備等をご説明。*建築中であれば同施工の物件をご案内することもできます。
(2)住宅ローンのご相談(返済シミュレーション、諸費用明細の作成)
(3)ライフインフォメーションを車でご案内。
実際に現地をご覧いただきますと、パソコンやスマートフォンで見る図面だけでは、わからない部分が見えてきます。*陽当り、眺望、接道状況、前面道路の交通量、生活音、周辺環境などなど。この段階でお客様のお考え、ご要望、資金計画の詳細をお教えください。
お住まい購入に関するご質問を承ります
ご購入に関して、ご不明な点がございましたらお気軽にご質問下さい。
◆よくいただくご質問◆
●住宅ローンは、どの位利用できますか?
●毎月の返済額は、いくら位になりますか?
●住宅ローンは、どのように申込すればよいのですか?
●住宅ローンの手続を手伝ってもらえますか?
●妻の収入も合算できますか?
●仕事が忙しいのですが銀行には何回位行くことになるのですか?
●購入諸費用は、どのくらいかかるのですか?
●購入費用も借入できますか?
●住宅ローン控除とは何ですか?
●住宅ローン控除を利用できますか?
●住宅ローン控除の手続はどうすれば良いのですか?
●すまい給付金って何ですか?
●すまい給付金を受けられますか?
●すまい給付金の手続はどうすれば言いのですか?
●両親から住宅購入のために贈与を受けたいのですが、贈与税はかかりますか?
●不動産取得税はかかりますか?
・・・・などなど。
マイホーム取得のためのお手伝いをさせていただきます。
ご案内の段階で、お客様のお考え、ご質問をなんでもお教えください。お話をさせていただく事で、私もお客様の理想とするマイホームがイメージできますし、お客様もご購入に向けてのご不安、ご質問を解消していただければと思います。 -
【不動産のご購入の流れについて】 その②希望条件の整理について
不動産のご購入の流れついて その②
今回は不動産のご購入の流れについて その②、『希望条件の整理について』です。
「夢のマイホーム!住宅を購入しよう!」と決断したとします。あなたが思いつくのはどのような住宅でしょうか?一口に住宅といっても一戸建・マンション、新築・中古など様々でメリット、デメリットがあります。まずは特徴を把握して、ご自身、ご家族で希望条件の整理をしましょう。
一戸建かマンションか?
一戸建かマンションか? まずは、それぞれのメリットデメリットを見ていきましょう。
●マンションのメリット
・オートロックや防犯カメラなど、セキユリティ面で安心。
・構造上、耐火性や耐久性に優れている。
・気密性が高く、冷暖房の効率が良い。
・共用部分の管理は管理会社に任せるケースが多いので、メンテナンスが楽な点。
・高層階なら眺望がよい。
・基本的にワンフロアなので、階段がなく、自宅内の移動、家事なども楽な点。
●マンションのデメリット
・管理費や修繕積立金、駐車場代などを毎月々の支払がある。
・庭がない(専用庭付きの場合は別途使用料が必要となる場合が多い)。
・土地、建物の管理や修繕の方針を決める際、所有者の一定数以上の合意が必要。
・ペットが飼えない場合や、飼えるペットに制限がある。
・バルコニーや専用庭などの使い方に制限がある。
●一戸建のメリット
・土地も建物も自分の資産。
・リフォームや建替などが自由にできる。
・庭などの外まわりも自由に活用できる。
・敷地内に駐車場がある場合が多い。
・管理費や駐車場代など、購入後の固定費が不要。
●一戸建のデメリット
・庭など、外まわりの手入れが大変。
・冷暖房費などが高めになる場合が多い。
・将来的に、リフォーム代などのまとまったお金が必要になる。
・年を取ると、階段の上下移動がおっくうになる。
人により感じ方は様々ですが、上記は一般的なメリット、デメリットです。
新築か中古か
新築か中古か?それぞれのメリットデメリットを見ていきましょう。
●新築のメリット
・建物も内装も新しく、きれい。
・築年の古い中古物件と比べると、耐震性や省エネ性能など、住宅性能が高い物件が多い。
・最新の住宅設備を利用できる。
・建物の保証期間が長い。
・税制などの面で優遇されている。
●新築のデメリット
・中古に比べて物件価格が高め。
・未完成で販売される物件の場合、実物を見ないで契約を決めることになる。
●中古のメリット
・新築に比べて価格がお手ごろ。
・実際の物件を見学し、建物の状態や、管理状況に納得したうえで購入できる。
・近隣にどんな人が住んでいるか、事前に確認しやすい。
・リフォームすれば設備を好みに合わせてアレンジできる。最近は「リノベーション」物件も豊富。
●中古のデメリット
・内装や設備の状態により修繕やリフォームに別途費用が必要になる。
・新築と比べると、断熱性や耐震性など、住宅性能が低い傾向がある。
・住宅ローンの返済期間が制限される場合がある。
理想の暮らしを想像しましょう!
まずは、マイホームを手に入れてどんな生活を送りたいのか想像してみましょう!
・陽当たりのよい家に住みたい
・自然豊かな郊外で、のんびり子育てしたい
・高層マンションのバルコニーで、夜景を眺めたい。
・通勤時間は1時間以内にしたい。
・週末は気軽に都心でショッピングを楽しみたい。
・大型犬を飼いたい・・・・etc。
メモ用紙を用意して、希望の条件に優先順位をつけてみましょう!
メモ紙を用意して、希望条件を思いつくままに書き出してみましょう!そして、優先順位をつけてみましょう。これである程度、一戸建かマンションか、新築か中古か、どんな暮らしを望んでいるかが見えてくると思います。
その上で、前回その①でご紹介した『住宅購入の資金計画』とあわせて考えてみれば理想のマイホームが見えてくる思います。 -
【不動産のご購入の流れについて その①】
不動産のご購入の流れついて
弊社HPにて「不動産ご購入の流れ」についてご紹介しているところではありますが、今後数回にわたって具体的な内容について説明していきたいと思います。今回は『住宅購入の資金計画の作成について』です。
住宅購入の資金計画について
住宅購入を検討する際に、資金計画を作成することは重要なポイントとなります。自分はいくら位の物件が買えるのかな?自己資金(頭金)はいくら位必要なのかな?住宅ローンはどのくらい借りることができるのかな?諸費用はどれ位かかるのかな?このような問題を解決し資金計画を作成しておけば、ぜひこれは!と言う物件が見つかりましたらチャンスを逃すことなく購入手続に進めることと思います。
住宅購入諸費用について
住宅を購入する場合、不動産広告などに記載されている価格の他に購入諸費用が必要となります。主な購入諸費用とは次の通りです。
・登記費用 ・仲介手数料・住宅 ローン諸費用・住宅ローン保証料・収入印紙代 ・火災保険料・精算金(固定資産税など)
また、その他諸費用として引越し費用やエアコン、カーテンレール、カーテン、照明器具、家電、家具などの購入費用が加わります。
このように、住宅購入には住宅価格+購入諸費用を用意する必要があります。
自己資金を把握しましょう
住宅購入にあたり、すべて自己資金にて購入するという方はごく少数で、ほとんどの方が住宅ローンを利用することと思います。
つまり、住宅価格+購入諸費用=自己資金+住宅ローンということになるわけですが、お手持ちの資金のうちどこまで住宅資金として使えるのかを考えておきましょう。
いざという時の出費に備えて、ある程度の資金を確保しておくことも重要ですし、 父母や祖父母など直系尊属から住宅取得のための資金の贈与を受けるのであれば、いくら贈与を受けるのかなどを把握しましょう。
住宅ローン借入可能額を把握しましょう
住宅ローンの借入可能額は住宅ローンを利用する金融機関や住宅ローンの種類によって多少の誤差は生じますが、ご年齢・ご収入(源泉徴収票など)をもと判断することができます。
ここでのポイントは、現在組んでいる他のローンの有無です。住宅ローンは返済比率といって、ご年収に占める、年間のローン返済額の割合を重視します。
年間のローン返済額には現在組んでいるローン(車のローンなど)やカードローン・クレジットカードのキャッシングの返済額が含まれますし、また利用していなくてもカードローンやクレジットカードのキャッシング限度枠なども考慮する場合がありますので、利用限度額を把握しておきましょう。
毎月の返済額が分かります
住宅ローンの借入可能額がわかれば、変動金利、固定金利での毎月の返済額が分かります。毎月の返済額と現在のお家賃とを比較してみたり、変動金利と固定金利での返済額の比較もできます。
収入を合算される方がいるかどうか
ご夫婦でご収入がある場合、収入を合算したり、ペアローンを組むなどして借入額を増やすことができる場合があります。この場合ご夫婦それぞれのご収入を把握しておきましょう。
お気軽にご相談ください
上記のうち、自己資金の額、ご収入額(源泉徴収票があれば、かなり正確に分かります。)、既存のローン返済額、お手持ちのカードローンのご利用状況、クレジットカードのご利用状況をお教えいただければ、住宅ローンがどのくらい借りられるかをすぐにお調べします。まだ、ご購入は先のお話であっても構いません。ご自身がどのくらい住宅ローン利用可能なのか、毎月の返済額はどのくらいになるのか等、資金計画を作成しておけば、良い物件と出会ったときチャンスを逃すことなくマイホームを手に入れることができますので、お気軽にお申し付けください。 -
【取り壊すことを前提に取得した家屋に対する不動産取得税について】
取り壊すことを前提に取得した家屋について
住宅やビルなどを建築する計画で土地を取得する場合、更地ではなく建物付の土地を購入して建物を取り壊すケースはよくある事です。
土地や家屋を購入したり、家屋を建築するなどして不動産を取得したときに、登記の有無にかかわらず不動産取得税が課税されますが、取り壊すことを前提に取得した家屋に対しても不動産取得税はかかるのでしょうか。
課税対象にならない場合がありますが手続きが必要です
①取り壊すことを条件として家屋を取得したこと。
②取得後使用していないこと。
③取得後直ちに取り壊したこと。
①~③の条件に該当し不動産としてではなく動産を取得したとみられるときに限り、課税対象とはなりません。
上記の要件に該当する場合は、「不動産取得税調査申請書」に必要事項を記載の上、書類を添えて、不動産の所在地を管轄する都税事務所(支所)・支庁に提出ことにより課税されないこととなります。
【申請に必要な提出書類】
●不動産売買契約書
●最終代金領収書
●取り壊した後の土地の利用状況が確認できる書類 *建築確認済証、工程表等
●閉鎖事項証明書 ※閉鎖事項証明書がない場合は、「登記申請書及び登記完了証」または「解体証明書及び解体業者の印鑑証明書」(原本)
ポイント
取得した家屋(非住宅)に対する不動産取得税は、本則で *取得した不動産の価格(課税標準額)×4/100です。
不動産の価格が1,000万円であれば、不動産取得税は40万円となります。
上記のとおり、取り壊すことが前提で、要件が満たされれば課税されませんので注意が必要です。
なお、不動産取得税は地方税で都道府県により取り扱いが多少違う場合がありますので県税事務所等に確認しましょう。詳しい説明やご質問等は下記までお問合せください
TEL:03-5284-7067(担当:児玉)
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【不動産取得税について】
不動産取得税について
不動産を有償または無償で取得した場合や改築等により不動産の価値を高めた場合に、その取得者等に課税される地方税のことです。
毎年課税されるわけではなく、不動産を取得(購入)した時にだけ払わなければならない税金です。
不動産取得税の税率は原則的に「不動産個定資産税評価額の4%」とされています。ただし「住宅の建物部分」に係る不動産取得税については「建物部分の固定資産税評価額の3%」とされています。
(ちなみにここでいう「住宅」には別荘を含みません。ただし、週末を過ごすため郊外に購入した2つめの住宅や、勤務地の近くに購入した2つ目の住宅といったいわゆる「セカンドハウス」はここでいう「住宅」に含まれます。)誰に対して課税されるのか
不動産取得税は原則的には、不動産を取得した者に対して、不動産の取得の日において課税されます。
不動産取得税の軽減措置について
一定の要件を満たす「住宅の建物部分」や一定の要件を満たす「住宅用土地」については、不動産取得税の税額そのものの大幅な軽減措置が設けられています。
住宅建物部分に対する不動産取得税の軽減措置
1)軽減措置の対象となるのは、次の要件を満たす場合です。
・取得した個人の自己所有
・住宅床面積が50平方メートル(共同貸家住宅の場合は40平方メートル)以上240平方メートル以下
・既存住宅の場合は、1982年1月1日以後に新築され、耐火建築物は築後25年以内
・木造等建築物は築後20年以内であり、一定の耐震基準を満たしていること
2)課税の軽減は、課税標準の控除及び税率の特例の二つである。
(1)課税標準の控除
・新築住宅の場合: 1,200万円を住宅価格(評価額)から控除
・既存住宅の場合:建築年に応じて一定額(建築年が新しいほど大きい)を住宅価格(評価額)から控除
(2)税率の特例
・3%に軽減(本則は4%)
住宅用地の取得に対する不動産取得税の軽減措置
1 軽減税率の適用税率を3.0%に軽減する(本則は4.0%)。(2024年3月31日まで)
2 課税標準の特例
1)税額から、次のいずれか多いほうの額を控除する。
ア)150万円×税率
イ)床面積の2倍(200平方メートルが限度)の土地価格×税率
2)課税標準を2分の1に減額する。
ケーススタディ
さて、下記の新築一戸建を購入した場合、不動産取得税はいくらかかるのでしょうか?
(課税標準額1,000万円の新築住宅、住宅面積90平米・宅地の固定資産税評価額2000万円、土地面積100平米)
不動産取得税(建物)の軽減措置
(1,000万円[課税標準額]-1200万円[控除額])×3%[税率]=0円[税額](マイナスになる場合課税されない)
不動産取得税(宅地)の軽減措置
(2000万円×1/2)[課税標準額]×3%[税率]-54万円[軽減額※]=0円[税額](マイナスになる場合課税されない)
軽減額は、下記(1)または(2)の高いほうの金額となる
(1)45000円
(2)土地1平米当たりの課税標準額×住宅の床面積の2倍(一戸当たり200平米が限度)×税率3%(※)
※2024年3月31日までに上の例の宅地を取得した場合、(2000万円×1/2÷100平米)×(90平米×2)×3%=54万円と計算する
従って、このケースでは不動産取得税はかかりません。新築一戸建住宅を購入した場合、軽減措置により不動産取得税が課税されないケースが多く見られますが、事前に確認されることをお勧めします。
詳しい説明やご質問等は下記までお問合せください
TEL:03-5284-7067(担当:児玉)
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【新築建物の建物検査について】
検査済証について
前回の不動産便利コラムにおいて、建築基準法で定められた「建築確認、中間検査、完了検査」の3つがすべて完了し、その建物が法律の基準に適合していることが認められたときに交付される検査済証について取り上げました。今回は、この他にも別途検査があること見ていきましょう。
住宅瑕疵担保責任保険の検査について
新築住宅を供給する事業者には、住宅のお引き渡しから10年間の瑕疵保証責任が義務付けられています。
責任履行のために、資力確保として「保険」もしくは「供託」のいずれかの措置をとることが、義務化されています。
保険制度の安定的な運営を図るため、保険契約を締結する住宅については、当該住宅の施工状況の現場検査があります。
この現場検査は、保険付保のために設計施工基準への適合性を確認するもので、建築基準法に定められた中間・完了検査や建築士法に定められた工事監理とは異なります。
フラット35の検査について
【フラット35】は民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する最長35年の全期間固定金利住宅ローンです。【フラット35】が利用可能な一戸建て等の新築住宅について、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していることを示す適合証明書が交付されています。【フラット35】の技術基準は最長35年の全期間固定金利住宅ローンに対応できる、耐久性・省エネ性に配慮した住宅となるための基準です。この適合証明書は、適合証明検査機関へ物件検査の申請を行い、合格すると交付されるものです。ポイント住まい選びにおいて、建物の安全性は非常に重要な要素と考えます。基本的な検査済証の発行までの検査の他にも、場合によって別途検査が行われています。どのような検査が行われたかを知ることにより安心感を得られる事と思います。 -
【新築建物の検査済証について】
検査済証について
住まいの購入にあたり、マンションでも一戸建でも建物の安全性等については非常に気になり、心配な点だと思います。建築物の安全性等の確保を目的とする制度で安全性等を証するものに検査済証があります。検査済証は、建築基準法で定められた「建築確認、中間検査、完了検査」の3つがすべて完了し、その建物が法律の基準に適合していることが認められたときに交付される書類です。こういった建築過程の検査は、住宅など一定の建物を建築しようとする場合に検査が義務付けられています。
建築確認について
建築確認は、建物の設計段階で行われる審査で、建物の設計や敷地配置などの計画が建築基準法などに適合しているか、確認を受ける手続きのことです。これによって、建築基準法などの法律に不適合な建築物が建設されるのを防ぐことを目的としています。建築確認の「確認済証」が交付されないと、工事の着工はできません。
また、一戸建てやマンションなどを販売する場合、不動産会社等は確認済証が交付されるまでは不動産広告をしてはならないと定められています。
中間検査について
中間検査は、工事の途中の検査です。指定された工程が終了した段階で検査を受け「中間検査合格証」が発行されます。
完了検査について
完了検査は、住宅などの建築工事が終了した時点で行われ、建築物が敷地・構造・建築設備に関する法令に適合している場合に交付されます。完了検査に合格し、検査済証の交付を受けるまでは、その建築物を使用することはできません。なお、検査済証は住宅ローンを利用する際に提出したり、将来、家の売却やリフォーム等の際に必要になることもあるので、大切に保管しておくことが大切です。 -
【マンションの大規模修繕工事について】
大規模修繕工事とは
大規模修繕とは、経年劣化が避けられないマンションを定期的に修繕をすることで、建物としての資産価値を維持することを目的として、躯体を維持するための補修や共用部分の改修を行う大がかりな工事のことをです。
おおむね10~15年おきに行うのが一般的で、主な修繕・補修内容としては、壁のひび割れ補修、外壁の再塗装、屋上の防水補修、共用廊下、階段、エントランス等のクリーニングおよび補修、エレベーターの改装や交換、給水管工事、排水管工事、また、高齢化対応として各部のバリアフリー工事なども検討項目となり、実施にあたっては、管理組合主導で修繕委員会を設立し、長期修繕計画に基づいて進めていくことになります。
大規模修繕工事にかかる金額について
それでは大規模修繕工事にはどのぐらいの金額がかかるのでしょうか。
国土交通省発表の、大規模修繕工事 944 事例についての「工事金額」 を見ますと、大規模修繕工事金額(工事ごと)【戸あたり】75万円~100万円;30.6%、100万円~125万円;24.7%、【㎡あたり】10,000円~15,000円;41.1%、5,000円~10,000円;31.8%となっています。
ポイント
国土交通省の統計から、大規模修繕工事金額は1戸辺り100万円が平均としますと、仮に200戸のマンションであれば約2億円が大規模修繕工事金額の目安となります。中古マンション購入を検討する場合に、修繕積立金が十分に積立てられているか判断する際のポイントと言えます。 -
【マンションの長期修繕計画について】
長期修繕計画とは
長期修繕計画とは、10年後、20年後を見据えて、マンションを定期的に修繕する計画のことです。
マンションの寿命を延ばし、快適な居住環境を確保し、資産価値を維持するためには、適時、適切な修繕工事を行うことが必要となります。
また、建物および設備の性能向上を図る改修工事を行うことも望まれます。そのためには、長期修繕計画を作成し、これに基づいて修繕積立金の額を設定することが不可欠となります。
長期修繕計画作成の主な目的
・将来見込まれる修繕工事および改修工事の内容、実施予定時期、概算の費用等を明確にすること。
・計画修繕工事の実施のために積み立てる修繕積立金額の根拠を明確にすること。
・修繕工事及び改修工事に関する長期計画について、あらかじめ合意しておくことで、計画修繕工事の円滑な実施を図ること。
長期修繕計画とフラット35
一般的に20年以上の長期修繕計画の作成や一定額以上の修繕積立金の徴収が優良マンションの条件だといわれています。住宅金融支援機構の住宅ローン【フラット35】をご利用する場合に必要な、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していることを示す適合証明書を取得する際の基準項目、適用条件の一つに長期修繕計画の有無があります。
ポイント
住まいを購入する場合立地や目新しい設備などばかりに目が行きがちですが、10年後、20年後、更にその先まで住まいとしての住みやすさや資産価値を左右してくる重要な要素の一つに「長期修繕計画」の有無があり、マンション購入を検討する際の重要なポイントとなります。
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【マンションの管理について】
管理組合について
管理組合とは、分譲マンションなど区分所有建物の区分所有者で構成する団体のことで、建物全体の維持・管理や共同生活のルールづくりなど、管理全般についての決定と実施の主体となります。区分所有法によって定められており、分譲マンションを購入すると必然的に管理組合の一員となります。
管理の内容について
管理内容は、住人からの管理費・修繕積立金等の回収や滞納などのチェック業務、理事会や総会の運営、清掃やゴミ出し、設備機器の保守点検、備品の管理、マンションの巡回、業者の立ち会いなど多岐にわたります。
管理形態について
管理形態とは、マンション管理について、管理会社の有無や管理業務への関与レベルによって種別したものです。
大別すると、管理業務を管理会社に委託する「委託管理」と、管理組合員だけで行う「自主管理」があります。
「委託管理」については、委託範囲によって全面管理(全部委託)と一部委託に分類され、さらに管理員の勤務形態によって、
(1)常駐管理(管理員が住み込みで業務にあたる24時間管理)
(2)日勤管理(通勤してきて定められた勤務時間に業務を行う)
(3)巡回管理(週に2~4回の割合で訪問して数時間だけ業務をこなす)
(4)自主管理(管理員を置かず、管理組合が自力で業務にあたり、必要に応じて清掃要員などを雇用する)に分かれます。
ポイント
中古マンション購入を検討する場合、「マンションは管理を買え」という言葉があります。
住まいを購入する場合立地や目新しい設備などばかりに目が行きがちですが、10年後、20年後、更にその先まで住まいとしての住みやすさや資産価値を左右してくる重要な要素が「管理」です。どのような管理形態でどのような管理をしているのかはマンション購入を検討する際の重要なポイントです。詳しい説明やご質問等は下記までお問合せください
TEL:03-5284-7067(担当:児玉)
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