専有部分とは
専有部分とは、マンションなど一棟の建物に構造上区分された数個の部分が独立していて、住居や店舗、事務所等の用途にすることができるとき、それぞれ「単独に所有する部分」のことをいいます。つまり、区分所有者が単独で所有している部分のことです。
一般的には住戸部分をいいますが、厳密には、天井・床・壁などコンクリート躯体です部分で囲まれた内部空間になります。
また、専有部分の面積のことを「専有面積」といいます。
専有部分は、一般の所有と同様に扱われますが、一棟の一部であることから共同の利益に反するような使用は許されないとされています。
共用部分とは
共用部分とは、分譲マンションなど区分所有建物で、専有部分以外の建物部分や専有部分に属さない建物の附属物のことです。
共用部分には、
①壁や支柱、基礎、屋根等の基本的な構造部分、共用の配管や配線
②廊下や階段室、エントランス等構造上共用とされる部分
③管理員室や集会室等、管理規約で定められた場所
④住戸の窓ガラスや玄関扉、バルコニー、専用庭
などがあります
共用部分は全区分所有者の共有に属し、持ち分は専有部分の床面積に応じて決められます。
専用使用権とは
専用使用権とは、マンションの共用部分(バルコニーや専用庭など)の一部を、特定の区分所有者が専用使用できる権利のことをいいます。
専用使用権があるといっても、バルコニーや専用庭が共用部分であることに変わりはないので、無断で形状を変更したり、避難通路の妨げになるようなものを設置することはできません。
また、バルコニーや玄関ポーチ、専用庭などは、各区分所有者のみが使用できるスペースでですが、「共用部分」として定義されており、専有面積には含まれません。
ポイント
マンションをリフォームする場合など、専有部分と共有部分、専用使用権の関係を良く理解しましょう。
つまり、どこからどこまでが自分の部屋なのかということです。
自分だけが使用できる住戸の窓ガラスや玄関扉、バルコニー、専用庭などであっても自由にリフォームや用途変更ができないため注意が必要です。

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