登記について
不動産(土地や建物)を購入したら、登記所(法務局)で土地・建物それぞれの登記をする必要があります。この不動産の登記をしておかないと、第三者に対して所有権などの権利を主張できません。
単独名義と共有名義
●単独名義とは、文字通り購入した人1人の名義で登記することです。例えば、夫の名義で住宅ローンを組んで購入した場合、その不動産の登記名義は夫の単独名義で登記されます。
●共有名義とは、複数人が1つの不動産を購入する際に共同で出資して購入した場合に、その出資した割合に応じた持ち分で登記することを言います。例えば、4,000万円の土地をAさん2,000万円、Bさん2,000万円それぞれお金を出し合って購入した場合、それぞれ2分の1の持ち分で共有名義とします。
夫婦でマイホームを購入した場合、どちらの名義で登記すれば良いのでしょうか。
例えば、諸費用を含めた購入価格4,000万円の物件を妻が頭金1,000万円を負担して、残り3,000万円を夫がローンを組んで購入した場合どのように登記をしたらよいのでしょうか。
この場合、諸費用を含めた購入価格の負担割合の妻の持分は1/4、夫の持分は3/4にすべきです。
注意点としては、負担割合と異なる割合で持分を登記してしまうと、税金面で贈与の問題が発生することです。
上記の例で持分1/2ずつで登記してしまうと、妻は1,000万円の負担に対し、2,000万円分の不動産を取得したことになり、夫から妻へ1,000万円分の不動産が贈与されたとみなされます。夫婦間の贈与でも、基本的に、年間110万円の基礎控除を超える部分には贈与税がかかりますので注意が必要です。
夫婦共有名義にする場合のメリット
夫婦が共働きの場合にそれぞれ住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合、共有名義で登記をすると夫婦それぞれの収入に対して「住宅ローン控除」の適用を受けることができます。
住宅ローン控除とは、住宅ローンの年末残高の1%が10年間減税されるという制度で、減税されるのは所得税と住民税です。夫婦が共働きの場合、夫と妻それぞれの所得税、住民税に対して住宅ローン控除が使えるため、単独名義の時に比べると、より減税額が多くなる場合があります。
夫婦共有名義にする場合のデメリット
共有名義の不動産を売却するためには、原則として共有者全員の同意が必要で、「離婚」した場合、問題となるケースが多いようです。
夫がマイホームの売却を希望したとしても、共有名義人である妻が売却を拒否して住み続けることを主張した場合、事実上売却は困難です。また、どちらか一方の単独名義に変更する場合は、金融機関への連絡と承諾が必要ですし、当初2人で分けていた住宅ローンを、一人で負担することになるかもしれません。
ポイント
●持分割合の登記はきちんと資金の負担割合に応じて行うようにしましょう。
●共有名義にする場合のメリット、デメリットを理解しましょう。
詳しい説明やご質問等は下記までお問合せください
TEL:03-5284-7067(担当:児玉)
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